Makaleler
- No: 15
- Yazar: Ümit Arif HALICI
- Makale: MORTGAGE NEDİR? HAZİNE TAŞINMAZLARININ MORTGAGE YÖNTEMİYLE DEĞERLENDİRİLMESİ KONUT FİYATLARINDAKİ ANORMAL ARTIŞLARI ENGELLEYEBİLİR Mİ?
- Tarih: 10.07.2009
- Yayınlandığı Dergi: Ekonomik Yorumlar Dergisi, Mart 2006-Sayı:504
- İçerik:
MORTGAGE NEDİR? HAZİNE TAŞINMAZLARININ MORTGAGE YÖNTEMİYLE DEĞERLENDİRİLMESİ KONUT FİYATLARINDAKİ ANORMAL ARTIŞLARI ENGELLEYEBİLİR Mİ?
Ümit Arif HALICI - Maliye Bakanlığı Milli Emlak Kontrolörü
(Ekonomik Yorumlar Dergisi, Mart 2006-Sayı:504)
Bir malın fiyatının artışının iki nedeni olabilir. Bunlardan birincisi o malın maliyetinin (girdi fiyatlarının) yükselmesi diğeri ise o malın talebinin arzından daha fazla olmasıdır. Gayrimenkul piyasası ve özellikle bu piyasanın bir kolu olan konut piyasası bugünlerde oldukça hareketli. Konut piyasasına baktığımızda fiyat artışlarının daima enflasyon artışından daha fazla olduğunu görüyoruz. Enflasyonun üzerindeki bu fiyat artışı hem konut satışında hem de kiralamalarında gözlemlenmektedir. Konut piyasasındaki bu fiyat artışlarının asıl nedeninin girdi fiyatlarının artmasından kaynaklanmadığını, daha çok talep karşısında arzın yetersiz kalmasından kaynaklandığını biliyoruz. Mortgage sisteminin devreye girmesiyle beraber konut fiyatlarındaki artış hızı daha da yükselecektir. Bunun nedeni kira öder gibi ev sahibi olma düşüncesiyle vatandaşların aşırı konut talebinde bulunacak olmalarına rağmen konut arzının ilk anda bu talebi karşılayabilecek kadar artamayacak olmasıdır. Bu nedenden dolayı konut piyasasındaki fiyat artışlarını engelleyebilmek için yeni konutlara, yeni konutlar için ise kullanılabilir yeni yapılaşma alanlarına (arazilere) ihtiyaç vardır. Türkiye yüzölçümünün yaklaşık yarısı Devletin yönetimindedir. Devletin yönetiminde olan bu Hazine taşınmazlarını Maliye Bakanlığı (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) idare etmektedir. Bu makalede halk arasında kira öder gibi ev sahibi olma diye adlandırılan mortgage sistemi özetle anlatıldıktan sonra Hazine taşınmazlarının mortgage yöntemiyle işlevsel hale getirilip konut piyasasında talepten kaynaklanan aşırı fiyat artışlarının önüne geçilip geçilemeyeceği tartışılacaktır.
1. Mortgage Nedir?
Mortgage, konut alanlara uzun vadede kira öder gibi taksitlerini ödeme olanağı veren bir sistemdir. Banka satın alınmak istenen konut bedelinin belirli bir miktarını peşin ödeyen konut alıcısına, kalan tutar için uzun vadeli kredi açar ve güvence olarak satın alınan konut üzerine ipotek düzenler. Ülkemizde yasalaşma aşamasında olan mortgage sisteminde peşin ödeme miktarı, konut bedelinin en az %25’i olarak kararlaştırılmıştır.
Mortgage sisteminde, kredi veren kuruluş, krediyi verdiği konutun üzerine ipotek koyduktan sonra bu ipoteği “menkul kıymetleştirerek”, ikincil piyasaya satar. Böylece yeni kredi vermek için daha önceki verdiği krediden kaynaklanan yeni fon bulmuş olur. Yani sistemde bir oto finansman söz konusu olmaktadır. Böylece daha az kaynak ile daha fazla kredi hacmi oluşur. Bu ise ödünç verilebilir fonlar piyasasını düşündüğümüzde konut faizlerinin düşmesini, konut faizlerinin düşmesi konut talebinin artmasını, konut talebinin artması ise konut fiyatlarının artması sonucunu doğurur.
2. Türkiye’de Mortgage İle İlgili Düzenlemeler
Halk arasında “Kira öder gibi ev sahibi olma” deyimini çağrıştıran mortgage sistemi ülkemizde daha cazip imkânlarla konut sahipliği için geniş yankı bulmuştur. Bu sistemin hayata geçirilebilmesi için ise bazı yasal düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. Bu yasal düzenlemeler “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağı” ile yapılmıştır. “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı Taslağı” ile İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Bankalar Kanunu, Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve çeşitli vergi kanunlarında değişiklikler öngörülmektedir. Yapılan değişiklikler ile mevcut durumda sınırlı bir büyüklüğe ulaşmış olan birincil konut kredisi piyasasının geliştirilmesi ve birincil piyasaya destek olacak bir ikincil piyasa oluşturulması amaçlanmaktadır.
Taslakta, amaç yönlü bir tanımlamaya gidilmeyerek “konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi” konut finansmanı tanımında belirtilmemiş, ancak konut finansmanı tanımındaki unsurları sağladığı takdirde, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesinin de konut finansmanı kapsamında değerlendirilebileceği öngörülmüş ayrıca, kredi kullandırılması halinde üzerine ipotek tesis edilen konutun, krediyi kullanan kişiye ait olması gerektiği belirtilmiştir.
Taslağın ilk halinde, konut finansmanı kapsamına girecek olan konutların, yapı kullanma izni alınmış konutlar olması zorunluluğu bulunmaktaydı. Böylece, yasal gereklerin yerine getirilmesi sağlanarak kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi hedeflenmekteydi. Ülkemizde gayrimenkul ile ilgili en önemli sorunlardan biri, tamamlanmış birçok konutun ilgili yönetmeliklere göre yapılmamış veya kaçak olmaları nedeniyle yapı kullanma izni alamamalarıdır. Taslaktaki sadece yapı kullanma izni alınmış konutların sisteme dâhil edilmesinin nedeni, kaçak veya ilgili yönetmeliklere aykırı yapılaşmayı kurulacak sistem ile engelleme düşüncesiydi. Ancak taslağın son halinde henüz tamamlanmamış yapılarda bu kapsama alınmıştır. Kapsama henüz tamamlanmamış yapıların alınmasının nedeni, ilk anda oluşacak talep fazlalığından kaynaklanabilecek fiyat yükselişlerini engelleme düşüncesidir.
Vatandaşların temel ihtiyaçlarından biri olan konut ihtiyacına ilişkin sorunların sistemli bir şekilde çözülebilmesi için koordineli bir konut politikası takip edilmesi gerekmekte olup, konut finansman sisteminin kurulması konut politikasının ancak bir bölümünü oluşturmaktadır. Konut finansman sisteminden beklenen faydaların elde edilebilmesi için, arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerinin kullanıma sunularak arazi stokunun artırılması ve konuta uygun altyapılı arsa üretiminin sağlanması, konut üretiminde yapı ve çevre kalitesinin artırılmasını sağlamak üzere doğal, sosyal ve kültürel yönüyle yapı ve çevre standartlarının hazırlanması, kentsel dönüşüm projeleri üretilmesi, konut üretiminde bulunan inşaat şirketlerinin finansman imkânlarının artırılması gibi çeşitli alanlarda koordineli bir politika yürütülmesi büyük önem taşımaktadır[1]. Bu açıdan ülkemizin yüzölçümünün yaklaşık yarısını oluşturan Hazine taşınmazlarının fonksiyonlarını ileriki bölümlerde irdeleyeceğiz.
3. Ticari Banka Kredisi-Mortgage Farkı
Mortgage ülkemizde yasalaşmadan ticari bankalar, mortgage sistemine ilk adım diye 20 yıl vadeli ve faiz haddi aylık %1 civarında olan konut kredisi vermeye başladılar. Kişilerin aklına şöyle bir soru gelebilir. Madem ticari bankalarda şuan uzun vadeli konut kredisi verebildiklerine göre mortgage sisteminin cazibesi ne olabilir?
Mortgage sisteminin püf noktası ikincil piyasalardan kaynaklanmaktadır. Taslakta konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetlere bağlanarak sermaye piyasalarından fon sağlanmasının mümkün olması öngörülmüştür. Konut finansman fonlarının ihraç edecekleri ve oluşturulan fon portföyünde pay hakkı verecek olan ipoteğe dayalı menkul kıymetlerinin kolayca alınıp satılabilmesi likidite sağlayacak ve nihai olarak konut finansmanı için sağlanan kaynağın maliyetini düşürecektir. Yani bir kişi almak istediği konutun değerinin en az %25’ini peşin ödedikten sonra kalan miktarı için kredi aldığından dolayı evininin üzerine krediyi aldığı kuruluş tarafından ipotek kurulmasına izin verir. Krediyi veren kuruluş sahip olduğu bu ipoteği menkul kıymetleştirerek ikincil piyasada satar. İkincil piyasada bu menkul kıymetleşmiş ipoteği satarak yeni fon elde eder. Yani kredi veren kuruluş ilk verdiği krediden kaynaklanan ipotek ile bir sonraki kredinin finansmanını sağlamaktadır. Kredi faiz hadlerinin ödünç verilebilir fonlar piyasasında oluştuğunu düşünecek olursak, mortgage sistemi ile daha az finansman ile daha çok kredi talebi karşılanabildiğinden konut kredisi faiz oranlarının daima ticari bankaların faiz oranlarından düşük olacağını söylemek mümkündür.
4. Bu Faiz Hadleri ile Mortgage Cazip Mi?
Bilindiği gibi ticari bankalar konut kredisi faiz hadlerini aylık %1’e kadar düşürdüler. Yukarıda anlattığımız gibi mortgage sistemi ile bu faiz hadlerinin biraz daha düşmesi bekleniyor. Ancak dünyadaki uygulamalara baktığımızda faiz hadlerinin %0,5’in altına düşmeden mortgage sisteminin etkin bir şekilde işleyemediğini görüyoruz.
Aşağıdaki tabloda kredi süreleri, kredi miktarı ve faiz oranları ile ilgili bazı bilgiler verilmektedir.
Kredi Süresi
Aylık Faiz Oranı
Alınan Kredi
Toplam Ödenmesi Gereken Miktar
Aylık Ödenmesi Gereken Miktar
20 Yıl
% 1
100,000
274,368
1144
20 Yıl
%0,5
100,000
176,122
734
Bu tablo incelendiğinde görülmektedir ki, aylık faiz oranlarının %1 ya da %0,5 olması durumunda bile mortgage sisteminden çok az kişi yararlanabilecektir. 100,000 YTL kredi çeken birisi aylık faiz oranları %0,5 olduğunda aylık 734 YTL ödemesi gerekir. Ayrıca konutun bedelinin %25’inin başlangıçta peşin ödenmesi gerektiği ve ülkemizdeki yaşam standardı düşünüldüğünde aylık %0,5 faiz oranıyla bile mortgage sisteminden yararlanacak kişi sayısının sınırlı olduğunu söyleyebiliriz. Aylık %0,5 faiz oranıyla bile mortgage orta ve üst sınıfa hitap edecektir. Ancak aylık faiz oranları %0,5’in altına düşmeye başladığında mortgage’ın etkinliği artacaktır.
Bu defa ise karşımıza konut talebinin artmasından dolayı konut fiyatlarının aşırı yükselmesi sorunu çıkacaktır. Bu sorunu aşmak için ise yeni konutlar, yeni konutlar için ise yeni konut alanları bulma gerekliliği ortaya çıkacaktır. Tam bu noktada talep artışını karşılamak üzere Türkiye yüzölçümünün yaklaşık yarını teşkil eden Hazine taşınmazları gündeme gelmektedir. Çünkü bu kadar büyük miktardaki Hazine taşınmazları mortgage yöntemi ile etkin bir şekilde değerlendirilebilinirse, mortgage yönteminden kaynaklanan aşırı fiyat artışları, oluşacak bu yeni konut arzlarıyla beraber gene mortgage yöntemiyle engellenebilecektir. Yani vatandaşların mortgage sisteminin devreye girmesiyle beraber aşırı konut talebinden kaynaklanacak fiyat artışlarının panzehiri, Hazine taşınmazlarının işlevsel hale getirilmesiyle beraber gene mortgage sistemi olabilecektir.
5. Hazine Taşınmazlarının Fonksiyonu Ne Olabilir?
Önceki bölümlerde belirttiğimiz gibi konut piyasasındaki fiyat artışının temel nedeni konut talebinin çok fazla olmasıdır. Mortgage sisteminin devreye girmesiyle beraber kira öder gibi konut sahibi olma düşüncesiyle konut talebi bir anda daha da artacaktır. Bu ise zaten yüksek olan konut fiyatlarını anormal bir şekilde arttıracaktır. Medyada yer alan mortgage sistemi devreye girince konut fiyatları azalmayacak aksine artacak tezinin mantığı burada yatmaktadır.
Yukarıda belirtilen nedenlerle gayrimenkul talebinin ve buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarının artması ise yatırımcılarda bir tedirginlik oluşturmaktadır. Buna çare olarak yeni taşınmazlar bulma gerekliliği ortaya çıkmaktadır. Hazineye ait taşınmaz adedi 2.031.187 olup, toplam yüzölçümü 116.305 km2 dir. Bu rakam Türkiye yüzölçümü ile kıyaslandığında % 14’lük alanının Hazinenin “özel mülkiyetinde” olduğu sonucuna varılmaktadır. Buna, “Devletin hüküm ve tasarrufu altında” bulunan 315.000 km2 yüzölçümlü yerler de dahil edildiğinde, Türkiye yüzölçümünün “yaklaşık % 51'inin” yönetim görevi Maliye Bakanlığı’na (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) ait olduğunu söylemek mümkündür.[2]
Bu noktada yeni taşınmaz bulma gerekliliğine bir fikir olarak Hazine taşınmazları gündeme getirilmektedir. Türkiye yüzölçümünün yarısını kaplayan Hazine taşınmazlarından üzerinde herhangi bir işlem yapılmayanlar mortgage yöntemi ile işlevsel hale getirilebilirse konut piyasasındaki aşırı fiyat artışları engellenebilir ve enflasyon hesaplamasında önemli bir katsayısı olan konuttaki bu fiyat artışlarının engellenmesinden dolayı enflasyon üzerindeki baskıda bir nebze kırılır.
Hazine taşınmazları işlevsel hale getirildiğinde sadece konut piyasasındaki aşırı fiyat artışları engellenmek ile kalınmaz aynı zamanda sağlıklı, sosyal ve kültürel yönüyle yüksek yaşam standartlarını yakalamış konutlarda üretilebilir. Hazine taşınmazlarının çoğunun yüzölçümü büyük olduğundan geniş alandan kaynaklanan yaşam standardı yüksek konut alanları etkin bir konut politikası ile yapılabilir. Oysaki küçük alanlarda yapılan birkaç binalık yapılaşmalarda sosyal ve kültürel alanlar düşünülmeden sadece barınmak için konutlar yapılabilmektedir.
Peki, çok cazip bir fikir olarak ortaya atılan Hazine taşınmazları, Mortgage sistemi ile değerlendirebilir mi? Değerlendirilebilirse nasıl değerlendirilebilir? Şimdi bu soruların yanıtını aramaya çalışalım.
6. Hazine Taşınmazlarının Mortgage Yöntemi İle Değerlendirilmesi
Hazine taşınmazlarının mortgage yöntemi ile değerlendirilebilmesini irdelerken, mortgage yönteminin sadece konut ile ilgili olduğunu, işyeri, arsa, arazi, sosyal tesis vb. gayrimenkullerin mortgage kapsamına girmediğe dikkat etmek lazım.
Bu açıdan bir değerlendirme yaptığımızda, üzerinde herhangi bir muhdesat bulunmayan Hazine arazilerinin satışının doğrudan mortgage yöntemi ile yapılamayacağı görülür. Buda doğaldır. Çünkü imar planlarının sabahtan akşama değişebilecek kadar esnekliğe sahip olduğu bir ortamda, hiçbir kredi veren kurum, imar planı değişikliğinden kaynaklanabilecek yatırımın öngörülen şekilde yapılamaması riskini alamaz. Krediyi veren kurum açısından yatırımın getirisi bir garanti olacaktır. Ancak araziyi satın alan kişi öngördüğü yatırımı yapamaz ise hem kendisi zor duruma düşer hem de krediyi veren kurum zor duruma düşer.
Oysaki Hazine taşınmaz satışlarının hemen hemen tamamını arsa ve arazi satışları oluşturmaktadır. Konut tipindeki taşınmazlar lojmanlardan ibarettir. Lojman satışları gündeme birkaç defa gelmiş ise de, sosyal boyutundan dolayı lojmanların satışından vazgeçilmiştir.
O halde Hazine taşınmazlarının büyük bir bölümünü oluşturan ve üzerinde herhangi bir muhdesat bulunmayan boş haldeki arazileri konut haline dönüştürecek hukuki süreç ele alınmalıdır. Hazineye ait taşınmazların pazarlık usulü ile kat veya arsa karşılığı inşaat yaptırılarak değerlendirilmesine ilişkin 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile Hazine arazileri, konut tipine dönüştürülebilmektedir. Hazine taşınmazları 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği çerçevesinde kat karşılığı verilebilmektedir. Kat karşılığı olarak yaptırılan konutlar ise mortgage yöntemi ile satılabilecektir. 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği çerçevesinde şu hususları belirtebiliriz:
I- Arsa verilmek suretiyle inşaat yaptırılması:
Arsa karşılığı inşaat yaptırılmasıyla ilgili olarak aşağıda belirtilen hususlar dikkate alınır.
a) Yapılacak inşaata karşılık verilecek taşınmazlar belirlenir ve kıymet takdir edilir.
b)Taşınmazlar karşılığında yapılması gereken inşaatın maliyet bedeli hesabı çıkarılır.
c)Taşınmazın bedeli ile alınacak inşaatın maliyet bedelinin birbirine denk olması veya arada çok az bir fark bulunması halinde bilgi ve belgeleri Maliye Bakanlığına gönderilir.
Bakanlık tarafından yeni inşaat yapımına ait bilgiler ile inşaat yapımı karşılığında verilmek üzere belirlenen taşınmaz/taşınmazlar defterdarlıkça (bağlı ilçeler dahil) 2886 sayılı Devlet İhale Kanunundaki usullere uygun olarak ilan edilir.
d)İdare inşaatın her aşamasında teknik elemanları vasıtasıyla inşaatı denetler.
e)İnşaat bitirilip teslim aşamasına gelindiğinde, geçici kabul yapılarak trampaya konu taşınmazın yüklenici adına tapuda devir işlemleri gerçekleştirilir.
f)Yapılacak inşaatın projesinde belirtilen tefriş malzemelerinin yüklenici tarafından karşılanmasının istenilmesi halinde, inşaatın maliyet bedeli, tefrişat bedeli eklenmek suretiyle tespit edilir.
II- Kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına inşaat yaptırılması:
Kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına bu tebliğin esasları çerçevesinde doğrudan sözleşme yapılmak suretiyle kat ve/veya arsa karşılığı inşaat yaptırılabilir.
Mülkiyeti Hazineye ait taşınmazların, tahsisli kamu kurum ve kuruluşları tarafından bütçeden harcama yapılmaksızın, diğer bir kamu kurum ve kuruluşu ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları tarafından inşaat yapılmasının talep edilmesi halinde, Maliye Bakanlığından önceden izin alınması gerekmektedir.
7. Sonuç
Hazine taşınmazlarının mortgage yöntemi ile değerlendirilmesini kısaca şu şekilde özetleyebiliriz:
- Mevcut lojmanların satışı gündeme geldiği takdirde, bu lojmanların satışı mortgage yöntemi ile olabilecektir.
- Hazine taşınmazlarından üzerinde herhangi bir muhdesat bulunmayanlar ise yukarıda açıklanan şekilde 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği çerçevesinde kat karşılığı inşaata konu olması halinde, inşaat sonrası elde edilecek konutlar mortgage yöntemi ile satılabilecektir.
- Mortgage sistemi ile satış, Hazine açısından normal bir satıştan çokta farklı olmayacaktır. Çünkü mortgage sisteminde satış sonrası hukuki süreç kredi veren kurum ile kredi alan tüketici arasında gerçekleşmektedir.
Mortgage sisteminin devreye girmesiyle beraber vatandaşların ev sahibi olma düşüncesiyle konut talebinde bulunmasından kaynaklanacak anormal fiyat artışları ve konut probleminin sosyal bir olgu olduğu düşünülecek olursa, Türkiye’nin yüzölçümünün yaklaşık yarısını oluşturan Hazine taşınmazlarının 298 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nde belirtilen hükümler çerçevesinde kat karşılığı değerlendirilmesine ağırlık verilmelidir. Böylece konut arzı artar ve hem konut fiyatlarındaki aşırı yükselmelerin önüne geçilebilir hem de sosyal Devlet olmanın bir gereği olarak vatandaşların konut edinmeleri kolaylaşır.
FOTO GALERİ
 Yeşilırmak Cad 11/9 Kızılay Çankaya/ ANKARA |
|
 312.4191780 312.4191780  312.4194829 |
|
 http://www.milliemlak.org  mekder@milliemlak.org |
