Makaleler
- No: 16
- Yazar: Tercan GÜLMÜŞ
- Makale: OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMIYLA TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANIMI VE SULU-KURU ARAZİ AYRIMI
- Tarih: 10.07.2009
- Yayınlandığı Dergi: Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi, Kasım 2008, Sayı:59
- İçerik:
OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMIYLA TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANIMI VE SULU-KURU ARAZİ AYRIMI
(Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi, Kasım 2008, Sayı:59).
A) ZİLYETLİĞE DAYALI TAŞINMAZ EDİNİMİ
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713. maddesine göre;
1. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
2. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
3. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
4. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
5. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
6. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
7. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
8. Özel kanun hükümleri saklıdır.
4721 sayılı Kanununun 8. fıkrasında atıf yapılan özel kanunlardan biri de 3402 sayılı Kadastro Kanunu'dur.
3402 sayılı Kanunun amacı, ülke koordinat sistemine göre memleketin kadastral veya topoğrafik kadastral haritasına dayalı olarak taşınmazların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek hukukî durumlarını tespit etmek suretiyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini kurmak, mekânsal bilgi sisteminin alt yapısını oluşturmaktır. Aynı Kanunun 14. maddesinde ise, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kadastro çalışmaları sırasında nasıl tespit edileceği açıklanmıştır.
Bu madde uyarınca;
a) Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
b) Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır (Değişik ikinci fıkra: 03/07/2005-5403[1]/26 md.).
c) Taşınmazın, (a) şıkkı kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin, ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması gerekir.
A) 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,
B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,
C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri,
D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri,
E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,
F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,
G) Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,
H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları.
3402 sayılı Kanunun 14. maddesinin 1. fıkrasına göre bir veya birden fazla taşınmaz edinimi için;
Taşınmazın/taşınmazların;
1. Tapuda kayıtlı olmaması,
2. Aynı çalışma alanı[2] içerisinde bulunması,
3. Yüzölçüm toplamının sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönümden fazla olmaması,
Kişinin ise;
4. Zilyetliğinin malik sıfatıyla çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıl sürmesi ve bunu belgelerle veya bilirkişi ya da tanık beyanlarıyla ispat etmesi,
koşullarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.
B) SULU-KURU ARAZİ AYRIMI
3402 sayılı Kanunun 14. maddesinin 2. fıkrasındaki değişiklikten önce, sulu ve kuru toprak ayırımı konusunda atıf yapılan 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 2. maddesinin (c) bendine göre sulu arazi; Devletçe sulanan arazidir. Aynı fıkrada yapılan değişikle bu konuda, 19.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa atıf yapılmış ve bu Kanunun 3. maddesinde sulu tarım arazisi; tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı araziler şeklinde açıklanmıştır.
15.12.2005 tarihinde yürürlüğe giren Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Uygulama Yönetmeliğinde ise, kuru ve sulu toprak ya da arazi terimlerinden ne anlaşılması gerektiği konusuna yer verilmemiştir[3].
3402 sayılı Kanunun 14. maddesinin 1. fıkrası uyarınca yapılacak tespitlerde, toprağın sulu veya kuru olmasına göre hak sahibi zilyetler adına tespit edilebilecek taşınmazların yüzölçümlerine sınırlama getirildiğinden, 5403 sayılı Kanundaki sulu tarım arazisi tanımlamasından ne anlaşılması gerektiği önemli bir husustur. Bu konuyla ilgili en ayrıntılı açıklamaya ise, Taşınmaz Malların Sınırlandırma, Tespit ve Kontrol İşleri Hakkındaki Yönetmelikte rastlanılmaktadır.
Söz konusu Yönetmeliğin, 26.09.2005 tarih ve 25948 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Yönetmelik ile değişik 10. maddesindeki düzenleme ve 5403 sayılı Kanunun 3. maddesindeki tanım doğrultusunda, tarımı yapılan bitkilerin çeşidine göre büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun yeterli olduğu, su kaynağının yeterli sulamaya uygun olduğu ve yeterli miktarda su olduğu, kontrollü bir şekilde sulama ihtiyacının karşılandığı hususları ilgili tarım müdürlüklerince tespit edilmiş alanlardaki araziler sulu tarım arazisi, bu alanlar dışındaki araziler ise kuru tarım arazisi olarak değerlendirilmektedir. Bu durumda kadastro çalışmalarına başlanmadan önce, çalışma alanında sulu tarım arazisi tanımına giren yerler varsa, bunların hangi sınırlar içerisinde kaldığının Tarım ve Köyişleri Bakanlığı il ve ilçe müdürlükleri tarafından Kadastro Müdürlüklerine bildirilmesi gerekmektedir.
Zilyedin, bir çalışma alanı içerisinde hem sulu hem de kuru arazisi varsa ve kadastro sırasında o yerde hazır bulunuyorsa tercihine göre, hazır bulunmadığı takdirde ise menfaatine uygun düşen taraftan Kadastro Kanununun 14. maddesindeki 40/100 dönüm ilkesi gözönünde bulundurularak (1 dönüm sulu arazi=2,5 dönüm kuru arazi şeklinde orantı kurulmak suretiyle), adına sınırlandırma ve tespit yapılmaktadır.
SONUÇ
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunuyla 'sulu tarım arazisi' yeniden tanımlanmış, böylece mülkiyet hukuku bakımından önemli bir değişiklik getirilmiştir. Zira Kanunun yürürlüğe girdiği 19.05.2005 tarihine kadar, sadece Devletçe sulama yapılan araziler 'sulu tarım arazisi" şeklinde nitelendirilirken, bu tarihten sonra aynı arazilerin yanında tarım müdürlüklerinin belirledikleri de 'sulu toprak/tarım arazisi' olarak kabul edilmekte ve Kadastro Kanunundaki yüzölçüm sınırlaması buna göre uygulanmaktadır. Dolayısıyla değişiklikten önce kuru arazi olarak nitelendirilen bazı alanlar, kadastro sırasında artık sulu arazi olarak sınırlandırılabileceğinden, kişiler, olağanüstü zamanaşımı yoluyla daha az arazi edinebilecektir.
[1] Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Yürürlük:19.07.2005
[2] Kadastro bölgesindeki her köy ile belediye sınırları içinde bulunan mahallelerin her biri, bir çalışma alanıdır.
[3] 441 sayılı Tarım ve Köyişleri Bakanlığının Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 2. maddesi, 3202 sayılı Köye Yönelik Hizmetler Hakkında Kanunun 2. maddesi ile 5286 sayılı Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünün Kaldırılması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna dayanılarak hazırlanan ve 16.03.2005 tarihinden geçerli olmak üzere 25.03.2005 tarihinde yürürlüğe giren Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına Dair Yönetmeliğin 4. maddesinde; sulu tarım arazileri tanımlamasının, Devlet yatırımları ile sulamaya açılmış veya sulama projesi kapsamında olan arazileri, kuru tarım arazileri tanımlamasının ise halen Devlet yatırımları ile sulanmayan veya sulama projesi kapsamında olmayan, bitki su ihtiyacının sadece doğal yağışlarla karşılanabildiği arazileri ifade ettiği belirtilmiştir.
FOTO GALERİ
 Yeşilırmak Cad 11/9 Kızılay Çankaya/ ANKARA |
|
 312.4191780 312.4191780  312.4194829 |
|
 http://www.milliemlak.org  mekder@milliemlak.org |
