• Ana Sayfa
• Mile Kontrolörlüğü
  
  • Tarihçe
  • Kuruluş ve Yönetim
  • Çalışma Ortamı
  • Görev ve Yetkiler
  • Mesleğe Giriş Sınavı
  • Eğitim ve Yeterlilik Sınavı
  • Çalışma Düzeni
  • Çalışma Raporları
  • Yurtdışına Gönderilme
• MEKDER
  
  • Kuruluş ve Üye Bilgileri
  • Tüzük
  • Yönetim ve Denetim Kurulu
• İletişim

• Çalışmalar
  
  • Makaleler
  • Mevzuat Yorumları
  • Mesleki Tezler
• Yayınlarımız
• Limitler ve Oranlar
  
  • Yeniden Değerleme
  • Gecikme Zammı
  • Kanuni Faiz
  • Damga Vergisi
  • İlanlarda Sınır
  • İhalelerde Sınır
  • Komisyonun Yetkisi
  • ÜFE
  • TÜFE
  • Taksitle Ödeme
• Mevzuat
  
  • Tüm Mevzuat
  • Mevzuat Arama
  • Türüne Göre
  • Konusuna Göre
  • Son 30 gün
• Etkinlik ve Duyurular
• Foto Galeri
  
  • İftar Yemeği (2011)
  • 5. Olağan Genel Kurul
  • Doğuş Ü Seminer Fotoğrafları
• Soru ve Cevap

Makaleler

• No: 19
• Yazar: Haluk ESENER
• Makale: 5084 SAYILI KANUNA GÖRE YATIRIMCILARA BEDELSİZ TAŞINMAZ DEVRİ
• Tarih: 01.01.2006
• Yayınlandığı Dergi: Vergici ve Muhasebeciyle Diyalog Dergisi, Ocak 2006-Sayı:213
• İçerik:

  5084 SAYILI KANUNA GÖRE YATIRIMCILARA BEDELSİZ TAŞINMAZ DEVRİ

  Haluk ESENER - Maliye Bakanlığı Milli Emlak Kontrolörü

  (Vergici ve Muhasebeciyle Diyalog Dergisi, Ocak 2006-Sayı:213)

  I- GİRİŞ

  Son yıllarda ekonomik gelişmeye katkı sağlamak amacıyla kamu kurum ve kuruluşlarına ait atıl durumda bulunan taşınmazların yatırımcılara bedelsiz devrine veya rayiç değerlerinin altında satışına ilişkin olarak çeşitli yasal düzenlemeler yapılmıştır.

  29.01.2004 tarih ve 5084 sayılı “Yatırımların ve İstihdamın Teşviki İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun”un 5’inci maddesi; Hazineye, genel bütçeli kuruluşlara, belediyelere ve il özel idarelerine ait taşınmazların yatırımcılara bedelsiz devrini öngörmüştür.

  Söz konusu Kanunda en son 12.05.2005 tarih ve 5350 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklikler doğrultusunda “Hazineye, Katma Bütçeli Kuruluşlara, Belediyelere Veya İl Özel İdarelerine Ait Arazi Veya Arsaların Gerçek Veya Tüzel Kişilere Bedelsiz Devrine İlişkin Yönetmelik[1]” yeniden düzenlenmiş olup değişiklik Yönetmeliği 11.11.2005 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmıştır.

  Bu yazımızda yapılan son düzenlemeler çerçevesinde, 5084 sayılı Kanuna göre yatırımcılara bedelsiz taşınmaz devri konusunda açıklamalarda bulunulacaktır.

  1. KANUN KAPSAMINDAKİ İLLER

  5084 sayılı Kanunun 5350 sayılı Kanun ile değişik 2’nci maddesine göre;

  - Devlet İstatistik Enstitüsü Başkanlığınca 2001 yılı için belirlenen fert başına gayri safi yurt içi hâsıla tutarı 1500 ABD Doları veya daha az olan illerde,

  - Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığınca 2003 yılı için belirlenen sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre endeks değeri eksi olan illerde,

  - Kalkınmada öncelikli yöreler kapsamındaki illerde,

  Bedelsiz arsa ve arazi devri yapılabilecektir.

  2. DEVREDİLECEK TAŞINMAZLAR

  Hazineye, katma bütçeli kuruluşlara, belediyelere ve il özel idarelerine ait taşınmazlar (arazi veya arsalar) devre konu olurlar.

  Üzerinde henüz faaliyete geçmemiş yatırım bulunan taşınmazlar da devredilebilir. Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da tescili mümkün olan yerler tescilden sonra devre konu edilebilir. Ayrıca, 6831 sayılı Orman Kanununa tabi alanlar hariç olmak üzere, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması nedeniyle mülkiyeti devredilemeyen taşınmazlar üzerinde bedelsiz kullanma izni verilebilmektedir.

  Yapılacak yatırımın organize sanayi veya endüstri bölgelerinde yapılabilecek nitelikte bir yatırım olması ve talep edilen il veya ilçede organize sanayi veya endüstri bölgesi bulunması halinde, bu bölgelerde boş parsel olmaması durumunda devir talebi ilgili kurumlarca değerlendirilir.

  Bedelsiz devre konu taşınmaz üzerinde kamuya ait bina ve müştemilatın bulunması durumunda bunlar, devir tarihi itibarıyla 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca binalar için arsa payı hariç hesaplanan vergi değeri üzerinden devredilir.

  3. DEVREDİLEMEYECEK TAŞINMAZLAR

  Yönetmeliğin 6’ncı maddesine göre aşağıda yer alan taşınmazlar devredilemez:

  a) Üzerinde kamuya ait bina ve müştemilatı bulunan yerler hariç, kullanıma uygun bina veya tesis bulunan arazi veya arsalar,

  b) Kamu hizmetine tahsisli yerler,

  c) İmar planlarında konut veya kamu hizmetleri için ayrılmış olan yerler,

  d) 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan yerler,

  e) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları ile bunlara ait koruma alanları dahilindeki yerlerden Kültür ve Turizm Bakanlığınca uygun görülmeyenler,

  f) 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre, askeri yasak bölgeleri ile güvenlik bölgelerinde kalan taşınmazlar,

  g) Teferruğ yoluyla edinilip de edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olan taşınmazlar,

  h) Kamulaştırma yoluyla edinilip de amacına uygun kullanılmadığı için boş kalan yerlerden 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23’üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış olan yerler,

  i) Üzerinde irtifak hakkı kurulmuş ve hak süresi dolmamış bulunan yerler,

  j) 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirler ile Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken taşınmazlar,

  k) 6831 sayılı Orman Kanununun 2’nci maddesine göre, orman sınırları dışına çıkarılan taşınmazlar,

  l) 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu kapsamında kalan yerler,

  m) 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan yerler,

  n) 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre, uygulayıcı kuruluş tasarrufuna geçen yerlerden uygulayıcı kuruluş tarafından tahsisi uygun görülmeyenler ile tarım dışına çıkarılması mümkün olmayan tarım arazileri,

  o) Mülkiyeti ihtilaflı olan taşınmazlar,

  p) 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca içme ve kullanma sularının koruma alanları,

  r) Özel çevre koruma alanlarında kalan taşınmazlardan uygun görülmeyenler,

  s) 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan taşınmazlardan uygun görülmeyenler,

  t) Tabi olduğu diğer mevzuat hükümlerine göre devri mümkün olmayan veya uygun görülmeyen taşınmazlar,

  u) Maliye Bakanlığınca, katma bütçeli kuruluşlarca, belediyelerce veya il özel idarelerince korunmasında kamu yararı görülen diğer yerler.

  4. YATIRIMLARA İLİŞKİN KOŞUL

  Gerçek veya tüzel kişilerce yapılacak yatırımların fiili ve sürekli olarak en az 30 kişilik istihdamı öngörmesi şarttır. Kanunun ilk halinde istihdam için öngörülen sayı on kişi iken bu sayı 5350 sayılı Kanun ile otuz kişiye çıkartılmıştır.

  5. DEVİR ÖNCESİNDE İDARE VE YATIRIMCI TARAFINDAN YAPILACAK İŞLEMLER

  Yatırım yapmaya uygun arazi veya arsalar, ilgili idarelerce tüm nitelikleri belirlenerek, taşınmazın bulunduğu yerdeki ticaret odası, sanayi odası ve ziraat odasına bildirilir. Bu taşınmazlar, valilikler ve ilgili idarelerce de mutat yollarla duyurulur.

  Ayrıca, yatırımcılar tarafından talep edilen yerler de değerlendirmeye tabi tutulur.

  Devir konusu arazi veya arsalardan imar planı bulunmayan yerlerin planları, belediyeler veya valiliklerce öncelikle yapılır veya bu idarelerin denetiminde yatırımcı tarafından yaptırılır.

  Yatırımlar; varsa, bölge ve çevre düzeni planları ile nazım ve uygulama imar planlarına uygun olmak zorundadır.

  Yatırımcılar başvurularını dilekçe ile ilgili idareye yaparlar.

  Yatırımcıya verilecek arazi veya arsanın devri ile ilgili olarak; vali veya görevlendireceği vali yardımcısının başkanlığında, taşınmazın sahibi olan ilgili idarenin mahalli en büyük memuru (defterdar, özel idare müdürü, belediye başkanı, bölge müdürü veya il müdürü) ile taşınmazdan sorumlu birim amiri (milli emlak müdürü, emlak-istimlak müdürü), bayındırlık ve iskan il müdürü, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazlar için ayrıca belediye imar müdürü ve yatırımın türüne göre ilgili bakanlığın il müdüründen oluşan bir komisyon kurulur.

  Komisyon; bedelsiz arazi veya arsa devri için başvuranların taleplerini değerlendirir ve başvuranların öncelik sırası ile yatırım türü ve işçi sayısını dikkate alarak talep edilen arazi veya arsa miktarının uygunluğunu belirler, yatırım türünün değiştirilmesi hususunda görüş bildirir.

  Yatırım türünün değiştirilmesinde, ilk yapılan tercihin etkilenmemesi açısından, Yönetmeliğin 11’inci maddesinde belirtilen başvurularda öncelik sırasına aynen uyulması zorunludur.

  Aynı taşınmazı talep eden yatırımcılar arasında değerlendirme aşağıdaki öncelik sırasına göre yapılır:

  a) En fazla istihdam sağlayacak proje,

  b) Yatırım tutarı en yüksek olan proje,

  c) Kooperatifler,

  d) Sermaye piyasası mevzuatına göre halka açık anonim ortaklık sayılan şirketler (Halka açılma oranlarına göre sınıflandırmada önde gelen),

  e) Diğerleri.

  İstihdamın fiili, sürekli ve üretime katkı sağlayıcı olması gerekir. Yatırımın faaliyete geçmesinden itibaren beş yıl süresince bu şekilde sağlanan istihdam otuz kişinin altına düşemez. İstihdam edilecek kişi sayısı fazla gösterilerek bedelsiz devredilen arazinin büyütülmüş veya daha fazla istihdam gösterilerek öncelik hakkının kazanılmış olması halinde, istihdam edilecek kişi sayısında yıl içinde geçici olarak meydana gelebilecek %10'a kadar olan (%10 dahil) azalmalar dikkate alınmaz.

  Arazi veya arsanın devrinden önce, Yönetmelik ekinde yer alan taahhütname yatırımcı tarafından notere tasdik ettirilerek ilgili idareye verilir.

  İlgili idarelerce, devrin uygun görülmesi üzerine, devir alan gerçek veya tüzel kişilerin devir amaç ve koşullarına uymak zorunda olduğuna dair taşınmazın tapu kaydına şerh konulmak suretiyle taşınmaz yatırımcı adına tescil edilir.

  Bedelsiz devre konu taşınmaz üzerindeki kamuya ait bina ve müştemilatın, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca binalar için arsa payı hariç hesaplanan vergi değerleri, bina ve müştemilatın devir tarihini izleyen ikinci yılın sonundan başlayarak iki yıl içinde altışar aylık dönemler itibarıyla eşit taksitler halinde tahsil edilir.

  6. DEVİR SONRASINA İLİŞKİN İŞLEMLER

  Devredilen taşınmaz, yatırımın faaliyete geçmesinden önce ve 5084 sayılı Kanunun 5’inci maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen[2] 5 yıllık süre içerisinde ayni veya şahsi kredi karşılığında teminat olarak gösterilemez.

  Yatırımcı, yatırımın faaliyete geçmesinden önce taşınmazı başkasına devredemez.

  Yatırımın faaliyete geçmesinden sonra, ilgili idarenin izni ile taşınmaz yatırımcı tarafından başkasına devredilebilir. Ancak, arazi veya arsanın mülkiyetini devralanlar, 5084 sayılı Kanun, Yönetmelik ve taahhütnamedeki tüm şartlara uyacakları hususunda noter tasdikli yeni bir taahhütnameyi ilgili idareye vermek zorundadırlar.

  Yapılacak yatırımın türüne göre söz konusu yatırımın yapılabilirlik süresine ilişkin yatırımcı tarafından hazırlanan ve yatırımla ilgili bilgileri içeren yatırım bilgi formunda belirlenen süreler göz önünde bulundurularak devreden idarece öngörülen sürede yatırıma başlanılması ve faaliyete geçilmesi zorunludur.

  Belirlenen süreler içerisinde tamamlanamayan yatırımlar için yatırımcının talep etmesi ve idarece uygun görülmesi halinde ek süre verilebilir.

  5084 sayılı Kanun ve Yönetmelikte öngörülen sürelerin hesabında yangın, deprem, su basması gibi mücbir sebepler nedeniyle geçen süreler dikkate alınmaz.

  Yapılan yatırım, devir tarihinden itibaren tapu kaydındaki şerh kaldırılıncaya kadar her yıl yatırımın devamı, faaliyetin durumu, istihdam koşulları, tercih edilme şartları, Kanun, Yönetmelik ve taahhütname hükümlerine uyulup uyulmadığı gibi hususlar yönünden yatırımcı tarafından istenirse 3568 sayılı Kanun hükümlerine göre yeminli mali müşavirliklere denetletilir ve denetim sonucu bir rapora bağlanır. Aynı hususlar ilgili idarelerin denetim elemanlarınca da denetlenir.

  Yatırımcı; 5084 sayılı Kanun, Yönetmelik ve taahhütnamedeki şartlara uygun olarak yatırımın faaliyete geçmesi tarihinden itibaren beş yıl sonra tapu kayıtlarındaki şerhin kaldırılmasını devir yapan idareden isteyebilir. Denetim sonucunda, şartlara uyulduğunun anlaşılması halinde ilgili idarelerin izni ve istemi üzerine tapu kayıtlarındaki şerh kaldırılır.

  Ancak, devredilen veya kullanma izni verilen taşınmazın devir tarihindeki değerinin yine devir tarihindeki yatırım maliyet bedelinin yüzde ellisinden fazla olması halinde, şerh kaldırılır ancak bu taşınmazın Kanunda öngörülen amaçlar dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğünün beyanlar hanesine yeni bir şerh konulur.

  Devredilen arazi veya arsa üzerindeki toplam yatırımın yarısından fazlasının tamamlandığının bayındırlık ve iskan il müdürlüğü ve yatırımla ilgili bulunan idarece düzenlenecek bir raporla belirlenmesi ve yatırımcının talep etmesi halinde, devredilen arazi veya arsanın, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 13’üncü maddesi uyarınca oluşturulacak komisyonca, aynı Kanunun 9’uncu maddesindeki esaslara göre takdir edilecek bedeli tahsil olunarak tapu kayıtlarındaki şerh terkin edilir.

  Yatırımcının, iflas dahil, yatırıma devam etmediğinin, ilgili idarelerce öngörülen sürede yatırımı tamamlamadığının veya devredilen arazi veya arsalarla ilgili olarak yapılan denetimler ve düzenlenen raporlar sonucunda; 5084 sayılı Kanun, Yönetmelik ve taahhütnamede öngörülen şartlara uymadığının belirlenmesi halinde, ilgili idarelerce tapu kaydının adlarına düzeltilmesi tapu sicil müdürlüğünden istenir. Tapu sicil müdürlüğünce bu istem doğrultusunda taşınmazın ilgili idare adına resen tescili yapılır.

  Yatırımcı, tahliye kararının bildirim tarihinden itibaren bedelsiz devredilen taşınmazı 30 gün içinde tahliye ederek boşaltmak zorundadır.

  7. SONUÇ

  5084 sayılı “Yatırımların ve İstihdamın Teşviki İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun”un 5’inci maddesi; Hazineye, genel bütçeli kuruluşlara, belediyelere ve il özel idarelerine ait taşınmazların yatırımcılara bedelsiz devrini öngörmüştür.

  Söz konusu Kanunda 12.05.2005 tarih ve 5350 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklik ile:

  - Devlet Planlama Teşkilatı Müsteşarlığınca 2003 yılı için belirlenen sosyo-ekonomik gelişmişlik sıralamasına göre endeks değeri eksi olan illerde bulunan yatırımcıların da bedelsiz taşınmaz devri uygulamasından yaralanabilmesi imkanı getirilmiş,

  - Yatırımlar için öngörülen istihdam koşulu 10 kişiden 30 kişiye çıkartılmış,

  - Yasal olarak devri mümkün olmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların üzerinde bedelsiz kullanma izni verilmesine olanak sağlanmış,

  - Devredilen veya kullanma izni verilen taşınmazın değerinin yatırım maliyet bedelinin yüzde ellisinden fazla olması halinde bu taşınmazın Kanunda öngörülen amaçlar dışında kullanılamayacağına dair tapu kaydına şerh konulması öngörülmüştür.

  Bu düzenleme ile Kanun kapsamındaki il ve taşınmaz sayısının artırılması, şahısların Kanunu suistimal ederek rayiç değeri yüksek taşınmazlara, yapacakları küçük ölçekli yatırımlar yoluyla sahip olmalarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

  
  

  ---

  [1] Makalenin devamında adı geçen Yönetmelikten sadece “Yönetmelik” olarak bahsedilecektir.

  [2] 5084 sayılı Kanun md. 5/4; “İstihdam edilecek işçi sayısına, yatırımın faaliyete geçmesi tarihinden itibaren beş yıl süre ile uyulması zorunludur.”