Makaleler
- No: 3
- Yazar: M. Akif UMAY
- Makale: BELEDİYELERE DEVREDİLECEK HAZİNE TAŞINMAZLARI VE BUNLARIN SATIŞINDAN BELEDİYELERE PAY VERİLMESİ
- Tarih: 08.07.2009
- Yayınlandığı Dergi: Mali Yönetim ve Denetim Dergisi, Mayıs-Haziran (2005)-Sayı:32
- İçerik:
BELEDİYELERE DEVREDİLECEK HAZİNE TAŞINMAZLARI VE BUNLARIN SATIŞINDAN BELEDİYELERE PAY VERİLMESİ
I- Giriş
Ülkemizde devlet tüzel kişiliği, Osmanlı toprak yönetimi sisteminin karakteristik özelliği nedeniyle oldukça fazla taşınmaz mal portföyüne sahip bulunmaktadır. Cumhuriyetin ilanından itibaren hazine mülkiyetinde bulunan taşınmazların çeşitli kamu ve özel kişi ve kuruluşlara devrini öngören yasalar yürürlüğe konulmuş olup bu yasalar uyarınca belediyelere ve diğer kurum ve kuruluşlara hazine taşınmazları bedelli ya da bedelsiz olarak devir edilmektedir. Bu yazımızda Hazine taşınmazlarının belediyelere devrine ilişkin hükümlerde ihtiva eden 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ve bu Kanunda değişiklik öngören 4916 sayılı Çeşitli Kanunlarda ve Maliye Bakanlığının Teşkilât ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre belediyelere yapılacak devirler ve hazine taşınmazlarının Maliye Bakanlığınca genel hükümlere göre satışı sonucu tahsil edilen bedellerden belediyelere pay verilmesine ilişkin getirilen yeni düzenlemeler tartışılacaktır.
II- Belediyelere Devir
Maliye Bakanlığınca tespit edilen Hazineye ait taşınmazlardan, Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan ve 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma bulunan taşınmazların; öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredileceği konusunda 4706 sayılı kanun ile hükümler vaz edilmiş daha sonra bu kanunda değişiklik yapan ve yazımızın konusunu oluşturan 4916 sayılı kanun ile de yeni düzenlemeler yapılmış bulunmaktadır.
II.1- Devir Talebi
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan ve üzerinde/üzerlerinde 31.12.2000 tarihinden önce yapılanma bulunan taşınmazın/taşınmazların belediyelere devri için, belediyelerin öncelikle, bu yazının II.3 bölümünde belirtilen belgeler ile birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki defterdarlığa veya malmüdürlüğüne müracaat etmeleri gerekmektedir.
Kanun hükümlerine göre sadece ilgili belediyelere devir yapılabileceğinden, şahısların defterdarlık ya da mal müdürlüğüne müracaatları mümkün bulunmamaktadır.
II.2- Belediyelere Devredilmeyecek Taşınmazlar
4916 sayılı Kanunun uygulamasına yön vermek amacı ile Milli Emlak Genel Müdürlüğü tarafından yürürlüğe konulan genel tebliğ ve genelgelere göre aşağıda belirtilen taşınmazların belediyelere devirlerinin yapılmayacağı kararlaştırılmıştır.
Üzerinde 31.12.2000 tarihinden sonra inşa edilen yapıların bulunduğu taşınmazlar, Hali hazırda belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan taşınmazlar, Üzerinde hissedarı dışında üçüncü kişilere ait yapı bulunan veya Hazine dışında birden fazla hissedarı olup, bu hissedarlara ait olmayan yapı bulunan ve hissedarından muvafakat alınamayan hisseli taşınmazlar, Üzerinde kamuya ait (Hazine, belediye vs.) bina ve müştemilatı bulunan taşınmazlar, Kamu hizmetine tahsisli olup fiilen bu amaçta kullanılan yerler ve ileride kamu hizmetleri için gerekli olacak yerler, 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan yerler, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları ile bunlara ait koruma alanları dahilinde ki yerlerden Kültür ve Turizm Bakanlığınca uygun görülmeyenler, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanununa göre, askeri yasak bölgeleri ile güvenlik bölgelerinde kalan taşınmazlardan Milli Savunma Bakanlığınca uygun görülmeyenler, Teferruğ yoluyla edinilip de edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş olan taşınmazlar, Kamulaştırma yoluyla edinilip de amacına uygun kullanılmadığı için boş kalan yerlerden 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış olan yerler, Üzerinde irtifak hakkı kurulmuş ve hak süresi dolmamış bulunan yerler, 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirler ile Yapılacak Yardımlara Dair Kanun gereğince, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı emrine verilmesi veya tahsis edilmesi gereken taşınmazlardan Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca uygun görülmeyenler, 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesine göre, orman sınırları dışına çıkarılan taşınmazlar, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu kapsamında kalan yerler, 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan yerler, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre, uygulayıcı kuruluş tasarrufuna geçen yerlerden uygulayıcı kuruluş tarafından tahsisi uygun görülmeyenler ile tarım dışına çıkarılması mümkün olmayan tarım arazileri, Mülkiyeti ihtilaflı olan taşınmazlar, 2872 sayılı Çevre Kanunu uyarınca tespit edilen içme ve kullanma sularının koruma alanları, Özel çevre koruma alanlarında kalan taşınmazlardan uygun görülmeyenler, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalan taşınmazlardan uygun görülmeyenler, 2981 sayılı Kanun gereğince muhafazası mümkün olmayan yapıların bulunduğu alanlar ile 2981 sayılı Kanuna göre hak sahibi olup, hak lehtarının izni olmayan yerlerin belediyelere devri yapılmamaktadır. Dolayısı ile devre konu taşınmazların yukarıda sayılan yerler dışında bulunması gerekmektedir.
II.3- Belediyelerin Devir Taleplerine Ekleyecekleri Belgeler:
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan Hazineye ait taşınmazların, ilgili belediyece devrinin talep edilmesi halinde, talep yazısı ekinde aşağıdaki belgelerin aslı veya onaylı örnekleri belediyelerce defterdarlık veya malmüdürlüklerine verilecektir.
Devri talep edilen taşınmazların üzerinde 31.12.2000 tarihinden önce yapılanma olduğunu gösteren her türlü belgenin ( hava fotoğrafı, tespit tutanağı, yapı tatil veya kaçak inşaat zaptı, idari ve adli yargı mercilerince verilmiş kararlar, devri talep edilen taşınmaz üzerindeki yapıya ait elektrik, su, telefon, doğalgaz faturası ve benzeri faturaları, seçmen kütük kayıtları gibi belgelerden birbirinden farklı ve açık adres içerir en az iki belge) aslı veya onaylı örneği, Varsa onaylı imar durum belgesi ve mevcut yapıların işaretlendiği onaylı imar planı örneği veya devri istenilen taşınmaz/taşınmazlar imar planı sınırları dışındaysa kadastral sınırlar ve mevcut yapıların işaretlendiği hâlihazır harita, Yapılanmayı gösterir fotoğraflar, Devri talep edilen taşınmazların pafta, ada, parsel numaraları, yüzölçümü, imar durumu, işgal durumu, işgalcisine ilişkin bilgilerin yer aldığı liste, disket veya cd, üzerinde hissedarı dışında üçüncü kişilere ait yapı bulunan veya Hazine dışında birden fazla hissedarı olup, bu hissedarlara ait olmayan yapı bulunan taşınmazlar için hissedarından alınmış izin belgesi. Sayılan bu belgelerle defterdarlık veya mal müdürlüğüne müracaat yapılınca öncelikle talep konusu taşınmazın belediyeye devredilebilecek yerlerden olup olmadığı Defterdarlık veya Malmüdürlüğü tarafından incelenecektir. Taşınmazın belediyeye devrinde sakınca olmaması halinde, belediyece verilen belgelerin eksik olup olmadığı ivedilikle incelenecektir. Belgelerdeki eksikliklerin tamamlanması ve adres değişikliği varsa buna ilişkin belgelerin eklenmesi ilgili belediyeden istenecektir. Belgelere ilişkin eksikliklerin tamamlanmasından sonra devir konusundaki Valilik görüşü Maliye Bakanlığına bilgi verilmesi gerekmektedir.
II.4- Devir İşlemi
Belediyelere devri uygun görülen taşınmazlar, defterdarlıklar veya malmüdürlükleri tarafından belediyelere yapılacak tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde ilgili belediye başkanlığı ile defterdarlık veya malmüdürlüğü arasında düzenlenecek bir protokol ile belediyeye devredilecektir.
Taşınmazların belediyeye devri sırasında, devredilen taşınmazların tapu kütüğünün beyanlar hanesine taşınmazın haczedilemeyeceğine, üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceğine, devredilen taşınmazların, belediyece satışı halinde, satış bedelinin tamamı tahsil edilmeden alıcısı adına tapuda devir işleminin yapılamayacağına, taşınmazın belediye adına tapuya tescil edildiği tarihten itibaren üç yıl içinde satılamadığı takdirde, belediyenin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edileceğine dair şerh konulması gerekmektedir.
Devredilen taşınmazlardan gerekli olanlar için belediyece öncelikle imar planları veya imar uygulaması yapılacaktır. Belediyelerce imar planı ve/veya imar uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda, taşınmazın imar uygulaması sırasında düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün % 20 sinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları için ayrılabileceğine ve bu amaçla ayrılan alanların bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğüne belediyece şerh koydurulacaktır. Bu hizmetlere ayrılan kısmın % 20 nin altında kalması halinde eksik ayrılan kısma isabet eden bedele, kanuni faiz uygulanarak tahsil edilecektir. Belediyece, taşınmazın kadastral parsel olarak satışı sırasında bu hususa ilişkin bir taahhütname alınacak, taahhütnamenin bir örneği defterdarlık veya malmüdürlüğüne gönderilecektir.
Konuyu bir örnekle açıklayacak olur isek, belediye mücavir alan sınırları içinde plansız alanda kalan, üzerinde yapılanma olan
Taşınmazın belediye tarafından üçüncü kişiye devri sırasında, tapu kaydına yukarıda belirtilen şerh konulacak; tahsil edilecek satış bedelinin hesaplanmasında, taşınmazın toplam değeri olan 20 milyar TL (20.000 YTL) den, imar uygulaması sonucu Hazine adına tescil edilecek eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanlarının değeri olan % 20 lik kısma ait 4 milyar TL (4.000 YTL) düşülerek, sadece 16 milyar TL (16.000 YTL) tahsil edilmektedir. İmar uygulamasında eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları olarak ayrılacak alanlar, Hazine adına bedelsiz ve müstakil parsel olarak tescil edilmektedir.
İmar uygulaması sonucunda eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmî tesis alanları olarak düzenlemeden önceki yüzölçümünün % 20 sinin altında, örneğin % 10 oranında pay ayrılması durumunda; eksik ayrılan % 10’luk kısma isabet eden 2 milyar TL (2.000 YTL), satış tarihinden tahsil tarihine kadar geçecek süre için hesaplanacak kanuni faizi ile birlikte alıcısından ayrıca tahsil edilmesi gerekmektedir.
II.5- Belediyelerce Yapılacak Satışlar
Maliye Bakanlığı tarafından belediyelere devredilen taşınmazlar, belediyelerce öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine doğrudan, bunların satın almak istememesi halinde, genel hükümlere göre rayiç bedel üzerinden satılacaktır. Rayiç bedel, vergi değerinden az olmamak üzere normal alım satım bedeli olup, bu bedel belediyelerce kendi mevzuatına göre tespit edilmektedir.
Belediyece yapılacak satışlarda satış bedeli, en az dörtte biri peşin ödenmek üzere, üç yıla kadar taksitlendirilebilmektedir. Taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanmaktadır. Taksitle satışa esas bedel ile üç yılı aşmamak üzere taksit süresi ve sayısını belirlemeye ilgili belediyeler yetkili kılınmıştır.
Belediyelerce yapılan satışlarda satış bedelleri belediyeler tarafından tahsil edilmemektedir. Satış bedellerinin tamamı, alıcısı tarafından ilgili defterdarlık veya malmüdürlüğü hesabına yatırılması gerekmektedir. Defterdarlık veya mal müdürlüğü tarafından açtırılacak olan hesap numaraları devir aşamasında ilgili belediyeye bildirilecek, belediye tarafından da vatandaşlara duyurulacaktır. Tahsil edilen satış bedellerinin haczi mümkün bulunmamaktadır.
II.6- Belediyelerce Yapılan Satışlardan Sonra Defterdarlık/Mal Müdürlüğüne Gönderilecek Bilgi ve Belgeler
Bakanlık tarafından devir edilen taşınmazların belediyece satılması halinde, taşınmaza ve satın alan kişiye, bedele ilişkin bilgiler ile bedelin ödenme şekli, taksitle ödeme halinde taksitlerin sayısını, tutarını gösteren satış sözleşmesi, satış bedelinin yatırıldığını gösteren makbuzun bir örneği, kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda tapu kütüğüne şerh konulduğunu gösteren tapu kaydı veya tapu senedi örneği ile alıcıdan alınan taahhütname, defterdarlık veya malmüdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir.
Devredilen taşınmazlar, belediye adına tapuya tescil edildiği tarihten itibaren üç yıl içerisinde yapı sahipleri ile bunların kanuni ve akdi halefleri tarafından satın alınmaması ya da belediyece genel hükümlere göre değerlendirilememesi halinde belediyenin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilmektedir.
III- Hazinece Genel Hükümlere Göre Yapılan Satışlardan Belediyelere Pay Verilmesine İlişkin Düzenlemeler
Yapılan yasal düzenleme ile belediyelere ciddi anlamda kaynak aktarımı öngörülmüş ve Maliye Bakanlığınca yapılan taşınmaz satışlarından elde edilen gelirlerin önemli sayılabilecek orandaki miktarının belediyelere aktarılması sağlanmıştır. Kanunun değişik 4’üncü maddesi ile Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin tahsil edilen kısmından öncelikle yerinde muhafaza edilemeyen yapıların tasfiyesinde kullanılmak şartıyla % 10'u, ilgili belediyelerin 20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Kanun hükümlerine göre oluşturulan fon hesabına aktarılacağı hüküm altına alınmıştır. Kalan kısmından ise ilgili belediyeye % 30, varsa büyük şehir belediyesine % 10 oranında pay verileceği düzenlenmiştir. Ayrıca belediye mücavir alan sınırları dışındaki köylerde bulunan Hazine taşınmazlarının satış bedellerinin tahsil edilen kısmından, % 25 oranında; dörtte biri ilgili köy tüzel kişiliğine ödenmek ve kalanı diğer köylere götürülecek hizmetlerde kullanılmak üzere, il özel idarelerine pay verilmesi konusunda düzenleme yapılmıştır. Belirlenen bu paylar tahsil edildikten sonra takip eden ayın yirmisine kadar ilgili belediye ya da özel idarelerin hesaplarına aktarılması gerekmektedir. Belediyelere veya köy tüzel kişiliklerine yapılan satış ve devirlerden elde edilen gelirler ile özel ödenek kaydedilen satış gelirlerinden pay verilmemektedir. Konuyu biraz daha somutlaştıracak olursak Büyükşehir sınırları içerisinde Hazine tarafından yapılan satışlardan elde edilen her 100 TL nin 46 TL sini belediyelere aktarmak gerekmekte olduğu ortaya çıkmaktadır. Bu hususun gerek belediyeler ve gerekse de mahalli maliye teşkilatları tarafından dikkatlice uygulandığı takdirde yerel yönetimlere ciddi anlamda kaynak sağlanması mümkün olacaktır.
IV- Sonuç
Son iki yıldır ülke gündeminde önemli bir ağırlık teşkil eden yeniden yapılanma, kamu yönetimi reformu ve ademi merkeziyetçilik bağlamında; Hazine mülkiyetinde bulunan ve Maliye Bakanlığınca idare edilen devletin özel mallarının yerel yönetimlere devredilmesi konusu tartışılmaktadır. Ülkemizde de sürekli kaynak azlığı problemi yaşayan yerel yönetimler çeşitli şekillerde merkezi hükümetler tarafından desteklenmektedirler. Yapılan bu destekler ayni olabildiği gibi nakdi de olabilmektedir. Son yasal düzenlemeler ile hem ayni hem de nakdi olarak yerel yönetimler desteklenmeye çalışılmaktadır. Kanaatimizce Hazinenin sahip olduğu taşınmazların çeşitli kanunlarla belediye ve diğer yerel yönetimlere devrine ilişkin devamlı bir şekilde düzenleme yapmaktan ziyade yapılacak yeni yasal düzenlemelerle hazinenin sahip olduğu taşınmazların ( devletin özel malı durumunda bulunan) tamamen yerel yönetimlere devir edilmesi konusunda düzenleme yapmak gerekmektedir. Bu bağlamda da 24.12.2004 tarihinde 5272 sayılı Belediye Kanununun geçici
FOTO GALERİ
 Yeşilırmak Cad 11/9 Kızılay Çankaya/ ANKARA |
|
 312.4191780 312.4191780  312.4194829 |
|
 http://www.milliemlak.org  mekder@milliemlak.org |
