Makaleler
- No: 4
- Yazar: TERCAN GÜLMÜŞ
- Makale: ARSA ÜRETİMİ VE DAĞITIMINDA UYULACAK ESASLAR
- Tarih: 08.07.2009
- Yayınlandığı Dergi: Lebib Yalkın, Haziran 2008-Sayı:54
- İçerik:
ARSA ÜRETİMİ VE DAĞITIMINDA UYULACAK ESASLAR
Düzenli kentleşmeyi sağlamak, yerleşim, sanayi, ticaret, sosyal ve kültürel hizmet alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde belediyelerin, bu sınırlar dışında ise valiliklerin imarlı ve alt yapılı arsalar oluşturması zorunludur. Bu kapsamda belediye ve valiliklerin kullanabilecekleri en önemli araç, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde açıklanan arazi ve arsa düzenlemesidir. ‘Hamur’ ya da ‘düzenleyici birleştirim[1]’ olarak adlandırılan bu uygulamada, arazi parçaları yeni bir düzenleme yapmak amacıyla birleştirilip imar planındaki kullanım amaçlarına uygun şekilde yeniden ayrılmaktadır.
Bu çalışmada, arsa üretimiyle ilgili işlemlerin aşamaları ve bu işlem sırasında dikkat edilmesi gereken hususlar, Danıştay Altıncı Dairenin emsal kararları da dikkate alınarak değerlendirilecektir.
A- Arsa Üretiminin Esasları
İmar planını uygulamak üzere hazırlanan beş yıllık imar programlarındaki alanlara öncelik verip kentin gelişim ve ihtiyaç durumunu da dikkate alarak, yeterli sayıdaki arsanın yapı inşasına hazır olması için, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni; dışında ise valilikler il genel meclisi kararı ile düzenleme sahalarını tespit ederek uygulama yapmaktadır. Ancak, düzenleme sahasındaki yapı inşasına uygun hale getirilecek arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmaması da göz önünde bulundurulmalıdır.
Arazi ve arsa düzenlemesi/parselasyon işleminin amacının; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle, üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmak olduğu açıktır[2]. Dolayısıyla müstakil inşaat yapmaya elverişli imar parselleri oluşturma amacını taşımayan ya da kamuya taşınmaz kazandırılması veya sadece başka parsellerdeki belediye hisselerini/paylarını birleştirmek amacıyla düzenleme/parselasyon yapılamaz[3].
Düzenleme sahasının ise müstakil bir imar adasından daha küçük olacak şekilde belirlenmesi mümkün değildir. Sadece, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde oluşması nedeniyle yeniden düzenlenmesine ihtiyaç bulunmaması ve kalan kısmında ise, birkaç taşınmazın birleşimi (tevhit) ve ayrımı (ifraz) yoluyla imar plânı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, ada içerisindeki kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlenmesine konu olabilmektedir.
İstisnai durum hariç, müstakil bir imar adasından daha küçük olacak şekilde düzenleme sahası belirlenememesi; umumi hizmet alanlarının sağlanabilmesi bakımından, imar düzenlemesinin en az bir ada düzeyinde saptanması ve bu şekilde düzenlemeye giren parsellerden, alanları oranında düzenleme ortaklık payı alınması gerekliliğinden doğmaktadır. Bunun tersi bir durum, kısmi düzenleme dışındaki taşınmazlardan hiç düzenleme ortaklık payı alınmamasına karşın, düzenleme kapsamındaki taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alınması ve bu ikincilerin sahiplerine fazladan bir yük getirilmesi sonucunu doğurur ki bu da eşitlik ilkesine aykırı düşer[4].
Arazi ve arsa düzenlemesinin esasları ise şunlardır:
a. Düzenleme yapılacak arazi ve arsalar imar planı sınırları içerisinde bulunmalıdır.
Bir bölgede parselasyon işlemi yapılabilmesi için, öncelikle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılması ve parselasyon işlemimin de bu plana dayalı olması gerekmektedir[5]. Düzenleme yapılacak sahanın sınırı, üst ölçekli plana (bölge veya çevre düzeni planı gibi) uygun olarak hazırlanmış, alt ölçekli imar planlarına (nazım ve uygulama imar planı) göre belirlenmektedir. Dolayısıyla üst ölçekli plana aykırı olan ya da nazım imar planı bulunmayan alanlarda, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayanılarak arazi ve arsa düzenlemesi/parselasyon yapılamaz.
Sırası gelmişken bu konuda, 23.07.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun geçici 1. maddesine de değinmek gerekir. Aynı Kanunun 7. maddesinin (b) bendinde, çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde 1/5000 ile 1/25000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak büyükşehir belediyesinin görev, yetki ve sorumlulukları arasında sayılmış; geçici 1. maddesinde ise, büyükşehir belediyelerinin, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde büyükşehirin 1/25.000 ölçekli nazım imar plânlarını yapacağı veya yaptıracağı belirtilmiştir. Dolayısıyla 23.07.2006 tarihine kadar nazım imar planları yapılmamış büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde, ne büyükşehir ne de ilçe ve ilk kademe belediyelerinin parselasyon yapma imkânı bulunmaktadır.
3194 sayılı Kanunun 5. ve 6. maddelerinde nazım ve uygulama imar planı kavramları açıklanmış ve planlar arasındaki hiyerarşik sıralama belirlenmiştir. Buna göre, alt ölçekli imar planlarının üst ölçekli imar planlarına uygun olması, 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına aykırı düzenlemeler getirmemesi gerekir[6].
Parselasyon sınırları ile dayanağı olan imar planı sınırlarının mutlaka çakışması zorunlu olmayıp imar planlarının parça parça imar düzenlemesine tabi tutulması mümkündür[7]. Aynı şekilde, etap etap yapılan imar planı doğrultusunda düzenleme
sınırları belirlenerek parselasyon yapılmasında, Danıştay Altıncı Daire tarafından hukuka aykırılık görülmemiştir (19.02.1997, E:1996/2577, K:1997/828).Yukarıda da açıklandığı üzere, parselasyon işleminin amacı, imar planı ile yörenin konut, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarının belirlenmesinden sonra, bu ihtiyaçların hayata geçirilmesini sağlamaktır. Bu işlemler bir kez yapıldıktan ve yörenin ihtiyaçları giderildikten sonra, gelişmeler karşısında imar planı değişikliği ile yeni ihtiyaçlar ortaya çıkmadıkça parselasyon yapılması mümkün değildir[8].
b. Arazi ve arsalarda bina/yapı bulunup bulunmamasının, bunların düzenlemeye alınması yönünden önemi yoktur.
Ancak düzenleme kapsamına dâhil edilme yönünden önemsizlik, arazi ve arsada yapı bulunması halinde, bunların imar parseline dağıtımında geçerli olmayıp aksine önem arz etmektedir ki konu hakkında ilgili bölümde açıklamalara yer verilecektir.
c. Taşınmazların düzenlemeye alınması için, maliklerinin veya hak sahiplerinin onayı aranmamaktadır.
Düzenleme sahası; imar planı ile beş yıllık imar uygulama programı kapsamında olmak ve istemde bulunan mal sahiplerince parselasyon masrafları karşılanmak şartıyla, aynı kişilerin arsa payı oranı itibariyle çoğunluğunun talebi üzerine de belirlenebilmekte ve bu sahada uygulama yapılabilmektedir.
d. Düzenleme sırasında arsa ve araziler hem birbirleri ve yol fazlaları hem de Hazine, kamu kurumu ve belediyelere ait yerler ile birleştirilmekte, sonrasında bu birleşim imar planına uygun ada ve parsellere ayrılarak müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtılmakta, böylece oluşan imar parselleri belediye ve mücavir alan içerisinde belediyece, dışında ise valilikçe tapu kütüğüne re’sen tescil ettirilmektedir.
Genel kural olarak tapu kütüğüne tescil için, tasarrufa konu taşınmaz malikinin yazılı beyanı ya da istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve tasarrufun hukuki sebebini belgelemiş olması gerekmektedir. Bu kapsamda belediye ve özel idarelerin, kişilerin taşınmazları üzerindeki tasarruf yetkisi ve tasarruf işleminin hukuki sebebi, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin 1. fıkrasından kaynaklanmaktadır.
İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10. maddesinin (c) bendiyle de belediye ve valiliklere benzer bir düzenleme ve tasarruf yetkisi verilmiştir. Buna göre, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir.
Ayrıca imar planı olan yerlerde, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere 22/05/1986 tarihli ve 3290 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları göz önünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir (2981-Ek Madde 1).
2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanunla değişik Ek-1. maddesi ile 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi birlikte değerlendirildiğinde, aşağıdaki sonuçlara ulaşılmaktadır[9]:
i. Ek-1. madde, 18. madde uyarınca yapılacak parselasyon işlemlerini tamamlayıcı nitelikte uygulama yapılmasına olanak sağlamaktadır.
ii. Ek-1. maddedeki amaç, 3194 sayılı Kanun uyarınca yapılan parselasyon işlemlerinin uygulanmasında problemlere neden olan özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlere bir çözüm getirmektir.
iii. Ek-1. madde, 18. maddeden farklı olarak özel parselasyona dayalı satın alınan yerlerin müstakil imar parsellerine tahsis edilmesi olanağını sağladığı gibi hisseli satın alınan taşınmazların ise yine hisse miktarları göz önünde bulundurularak paylı mülkiyet esaslarına göre tahsis edilmesini sağlamaktadır.
iv. Ek-1. maddenin uygulanabilmesi için, düzenlemenin ıslah imar planına dayanması gerekmemektedir.
Danıştay Altıncı Dairenin bir kararında ise yukarıdaki sonuçlara da yer verilerek, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesine göre yapılan parselasyon işleminde hisselerin ferdileştirilmesinin mümkün olmadığı ve koşullarının mevcut olmamasına rağmen yalnızca ferdileştirme amacıyla 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinin uygulanamayacağı belirtilmiştir[10].
2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesinden farklı olarak, aynı Kanunun 10. maddesinin (c) bendi uyarınca yapılacak düzenlemenin ise ıslah imar planına dayanması gerekmektedir[11]. Islah imar planına, dolayısıyla 2981 sayılı Kanunun 10. maddesinin (c) bendine dayanan düzenlemelerde, parsellerin ferdileştirilmesi de mümkündür[12]. Başka bir anlatımla, 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ile 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesine göre oluşturulan yeni imar parsellerinin, tüm paydaşlarına yine payları oranında dağıtımı gerekirken, 2981 sayılı Kanunun 10. maddesinin (c) bendi uyarınca oluşturan imar parsellerinin ise müstakilen tahsis edilmesi mümkündür[13]. 2981 sayılı Kanunla payların ferdileştirilmesine imkân sağlanarak, bunların mümkün olduğu kadar azaltılması ve bağımsız imar parselleri oluşturulması amaçlanmıştır[14].
e. Düzenlemeye tabi tutulan sahada genel (umumi) hizmetler ve bu hizmetlerle ilgili tesisler için ihtiyaç duyulan alan, düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırkını geçmemek üzere, düzenleme kapsamındaki taşınmazlardan ‘düzenleme ortaklık payı’ olarak karşılanabilir.
Düzenleme ortaklık payının (DOP) özellikleri ise şunlardır:
i. DOP, düzenleme dolayısıyla taşınmazdaki değer artışının karşılığı olarak alınır.
Okul alanı olarak kullanılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan taşınmazın, parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, okul alanından düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılamaz[15]. Buradan hareketle aynı durumun, imar planındaki tahsis amacı ile mevcut kullanım amacı örtüşen/çakışan, dolayısıyla düzenleme sonucunda değeri artmayan diğer tüm parseller için de geçerli olduğu yorumu yapılabilir.
ii. DOP, düzenleme kapsamındaki arazi ve arsanın düzenlemeden önceki yüzölçümünden % 40'a[16] kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikinin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir.
Düzenlemeye tabi tutulan parselin zemin durumu ve üzerindeki yapının özelliği itibariyle düzenleme ortaklık payının alınamadığı hallerde de ilgilisinin muvafakatı ile düzenleme ortaklık payı miktarı bedele dönüştürülebilir.
2981 sayılı Kanunun amacına uygun olarak bedele dönüştürme yoluna, düzenleme alanlarında küçük hisselerin yaratacağı teknik ve hukuki sorunlar ile küçük paylı imar parsellerinin oluşmasını önlemek ve bu tür taşınmazlarda ferdileştirmeyi sağlıklı bir duruma getirmek için başvurulabilmektedir[17]. Ancak 2981 sayılı Kanundan farklı olarak, 3194 sayılı Kanun uyarınca yapılacak düzenlemede, mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik hukuki nedenlerle bağımsız parsel verilememesi halinde, bu parsellerin yerine mümkün olduğu kadar aynı şart ve değerle şüyulu parsel verilmesi amaçlanmaktadır[18].
Başka bir anlatımla 3194 sayılı Kanunun 18. maddesinde, düzenleme kapsamındaki paylı veya müstakil imar parseli tahsis edilemeyecek kadar küçük olan tam mülkiyetteki bir taşınmazın bedele dönüştürülebileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, muvafakat olmaksızın aynı madde uyarınca yapılacak düzenleme sırasında bu nitelikteki taşınmazların ve 2981 sayılı Kanunun uygulanması durumunda ise, müstakil imar parseli tahsis edilebilecek büyüklükteki payların bedele dönüştürülmeleri mümkün değildir[19].
iii. DOP, düzenlemeye tabi tutulan sahanın ihtiyacı olan (1) yol, meydan, park, yeşil alan, çocuk bahçesi, otopark ile (2) Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, ibadet, karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka amaçlarla kullanılamaz. Bunlardan birincilerin 4721 ve 3402 sayılı Kanunlar uyarınca tapu kütüğüne tescili mümkün olmayıp ikincilerin ise tescili zorunludur.
Düzenleme ile iskâna açılacak sahanın imar plânı ile getirilmiş umumi hizmet alanlarının sağlanması için bu alanların, düzenlemeye giren parsellerden dengeli olarak alınacak düzenleme ortaklık payı ile karşılanmasına dikkat edilir. Başka bir anlatımla, düzenleme işlemi sırasında en önemli hususlardan biri, düzenleme sahasında yer alacak park, terminal gibi kamu hizmet ve tesisleri için ihtiyaç duyulan alanların, tüm parsel maliklerinin eşit ölçüde katılımı ile sağlaması ve böylece kamu külfetlerinin dengeli bir şekilde dağılımının gerçekleştirmesidir[20].
‘Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları’nda; yeşil alanla birlikte lokanta, gazino, kahvehane gibi tesisler yapılabileceğinden, ‘rekreasyon alanı’nın düzenleme ortaklık payından karşılanacak alan olarak kabul edilmesi mümkün değildir[21].
İmar planında ‘pazar alanı’na ayrılan yerin düzenleme ortaklık payı kapsamında değerlendirilmesi gerekirken, aynı yer bir kamu tesis alanı gibi nitelendirilerek kamu ortaklık payından karşılanamaz[22].
Düzenleme ortaklık payı ile oluşturulması, başka bir anlatımla bu paylardan karşılanması gereken ‘park alanı’nda imar parseli/parselleri oluşturularak, düzenlemeye giren parsellerden bu parsele tahsis yapılamaz[23].
Planlarda gösterilen ‘spor alanı’nın; ‘semt spor alanı’ olması halinde düzenleme ortaklık payından karşılanması, ‘bölgesel bir spor alanı’ ve ‘tüm kente hizmet verecek bir kamu tesis alanı’ olması halinde ise kamu ortaklık payı ile oluşturulması gerekmektedir[24].
iv. DOP, herhangi bir parselden bir defadan fazla alınamaz[25].
Dolayısıyla daha önceki düzenlemeler sırasında düzenleme ortaklık payı veya bu maksatla başka isimlerle bir pay alınmış olan arazi veya arsalar düzenleme ortaklık payı hesabına katılamaz. Ancak bu durum, o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasını engellemez. Bunlarla beraber, taşınmaz sahiplerinin talepleri üzerine, mülga 6785-1605 sayılı İmar Kanununun 39. maddesine göre daha önce ifraz edilerek tescil edilen parsellerden düzenlemeye dahil edilenlerin, ilk parselin ifrazında alınan terk oranını % 40’a tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabilmektedir. Bu durumda, imar planı uyarınca mülga 6785-1605 sayılı Kanun gereği düzenlemeye tabi tutularak % 30 oranında düzenleme ortaklık payı alınan bir taşınmazın, sahibinin talebi dışında daha sonra yürürlüğe giren plan ve 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca tekrar düzenlemeye dahil edilerek % 10’unun düzenleme ortaklık payı olarak alınması, böylece aynı taşınmazdan ayrılan toplam düzenleme ortaklık payı oranının %40’a tamamlanması mümkün değildir[26].
Bedelsiz yola terk işleminin bir parselasyon işlemine dayanmaması nedeniyle, yapılan terkin düzenleme ortaklık payı olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, ancak istek üzerine terk yapılmışsa bu terk oranını, yeni düzenlemede belirlenmiş düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği ve bu durumun hakkaniyete ve eşitlik ilkesine uygun olduğu sonucuna ulaşılmaktadır[27].
FOTO GALERİ
 Yeşilırmak Cad 11/9 Kızılay Çankaya/ ANKARA |
|
 312.4191780 312.4191780  312.4194829 |
|
 http://www.milliemlak.org  mekder@milliemlak.org |
