Makaleler
- No: 7
- Yazar: M. Akif UMAY
- Makale: GAYRİMENKUL FİYATLARININ ARTMASINDA MORTGAGE SİSTEMİNİN PAYI NEDİR? MORTGAGE SİSTEMİNDEN KİMLER FAYDALANA(BİLECEK)CAK?
- Tarih: 10.07.2009
- Yayınlandığı Dergi: Maliye ve Sigorta Yorumları Dergisi, Ekim 2005-Sayı:449
- İçerik:
M. Akif UMAY - Milli Emlak Başkontrolörü
GAYRİMENKUL FİYATLARININ ARTMASINDA MORTGAGE SİSTEMİNİN PAYI NEDİR? MORTGAGE SİSTEMİNDEN KİMLER FAYDALANA(BİLECEK)CAK?
Giriş
Kira öder gibi ev sahibi olmak olarak tanımlanan Mortgage sistemi kanunlaşma aşamasına gelmiş durumdadır. Son iki yıldır geldiydi, geliyordu derken hakkında epeyce fazla yorum, program, haber yapılan, onlarca makale kaleme alınan mortgage sistemi hakkında kamuoyu fazlaca bilgi bombardımanına tutulmuş olmasına rağmen sistemin bazen yanlış şekilde yorumlandığı ve kullanıldığı durumlara da rastlanmaktadır. Sistem henüz yasalaşmadan, sistemin rüzgârı ile emlak fiyatları halk diliyle uçmuş tavan yapmış durumdadır. Bu yazımızda Mortgage sisteminin (henüz yasalaşmayan ve uygulanması bulunmayan) gayrimenkul fiyatlarının artmasında katkısı olup olmadığı hususu ve bu sistemden kimlerin faydalanacağı konularını irdelemeye çalışacağız.
Faiz Oranları ve Gayrimenkul Piyasaları
Gelişmiş dünya ekonomilerinde faiz oranları ile gayrimenkul piyasaları arasında doğrudan bir ilişki bulunmaktadır. Bu ülkelerde faiz oranları düşünce gayrimenkul piyasaları canlanmaya hareketlenmeye başlamaktadır. Özellikle mortgage sisteminin uygulandığı ülkelerde insanlar, gayrimenkulun değerinin %70- 80 inine yakın orandaki miktarlarda kredi kullanmak suretiyle gayrimenkul yatırımı yapmaktadırlar. Sistemin uygulandığı bu ülkelerde gayrimenkullerin nakde çevrilmesi oldukça kolay bir şekilde yapılmaktadır. Zaten mortgage sisteminin de normal kredi prosedüründen ayrıştığı en temel noktalardan biriside gayrimenkulün kolay bir şekilde menkule çevrilmesine imkân tanıyan yasal düzenlemeleri içermiş olmasında yatmaktadır. Gelişmiş olan bu ülkelerde insanlar gayrimenkulü menkul gibi algılamakta ve sürekli olarak alım satım yapmaktadırlar. Gayet tabiki bu alım satımlarda genel ekonomik durumdan etkilenmekte faiz oranları düştüğü anda gayrimenkul fiyatları yukarı doğru bir ivme kazanmaktadır.
Mortgage sisteminin mükemmele yakın bir şekilde uygulandığı Amerika Birleşik Devletlerinde, faiz oranları düştüğü anda gayrimenkule yönelik ciddi bir talep patlaması yaşanmakta ve doğal olarak da yaşana bu talep artışı fiyatların yukarı doğru hareketlenmesine sebep olmaktadır. Bu ülkede mortgage kredilerinin faizleri (sabit) yıllık % 6’yı geçmemekte ortalama faizler % 4 ya da %5 seviyelerinde seyretmektedirler. Kredi faizlerinde vade ise 30 yıla kadar çıkmaktadır. Amerika Birleşik Devletlerinde mortgage sisteminin yaygın ve sistematik bir şekilde uygulanmasının en temel nedeni olarak bu ülkenin oldukça gelişmiş ikincil piyasalara sahip olması gösterile bilinir. Ayrıcada bu ülkede gayrimenkulün nakde çevrilme prosedürü oldukça kolay ve basitleştirilmiş durumdadır.
Ülkemizde henüz yasal düzenlemesi yapılmamış olan ancak kamuoyunda yoğun bir şekilde tartışılan mortgage sisteminin uygulanmaya başlamadan emlak fiyatlarını artırdığı yönünde ciddi bir söylem birliği bulunmaktadır. Gerek gelişmiş dünya ekonomileri incelendiğinde ve gerekse de ekonomi ve finans bilimleri dikkate alındığında yatırımcıların genelde riski en az getirisi en çok olan yatırım araçlarına yöneldikleri ampirik olarak ispatlanmış olduğu görülecektir. Ülkemizde de faiz oranlarının ciddi ve sert bir şekilde gerilemiş olması, alternatif yatırım araçları olarak Türk halkı tarafından tercih edilen avro ve doların son iki yıl içerisinde bırakın değer kazanmayı Türk lirası karşısında değer kaybetmiş olması ve mevduat faizlerinin de tatmin edici reel bir getiri sağlayamamış olması ülkemiz insanını ister istemez emlak sektörüne yatırım yapmaya yöneltmektedir. Ayrıcada bankaların bize göre kontrolsüz şekilde ve de vade uyuşmazlığı sorununu göz ardı ederek 20 yıl vadeli konut kredileri vermeleri de emlak fiyatlarındaki artışın bir başka nedeni olarak gözükmektedir. Kredi kullanıcıları açısından olaya bakacak olursak aylık %1.35 seviyelerinde bulunan ancak yıllık %17- %18’lere tekabül eden faizlerle kredi kullanmak enflasyon oranının % 8’lerde bulunduğu bir ortamda oldukça yüksek maliyetli bir alışveriş olarak gözükmekte ve kanaatimizce pek de rasyonel olmayan bir davranış şekli olarak algılanmaktadır.
Gayrimenkul fiyatları sadece bizim ülkemizde değil genel olarak dünya ülkelerinin büyük bir çoğunluğunda son bir yıldır ciddi bir artış kaydetmiş bulunmaktadır. Globalizasyon olarak adlandırılan ve ülkelerin birbiri ile etkileşim yaşamasının kaçınılmaz olduğu bir ortamda dünya ülkelerindeki konut fiyat artışlarına paralel olarak bizim ülkemizde de fiyatlar yukarı doğru bir ivme kazanmış durumdadır. 2003 Eylül ayından 2004 Eylül ayına kadar gayrimenkul fiyatları İspanyada 17.2, İngiltere de 13.8, Fransa da 14.7, A.B.D de 13, İrlanda da 10.8, Yeni Zelanda da 16.4, Güney Afrika da 35.1, Hong Kong da 31.2, Çin de 9.9 oranında artmış bulunmaktadır[1].
Gelişmiş dünya ülkelerindeki konut fiyatlarındaki artış da göstermektedir ki emlak fiyatlarında vuku bulan artış sadece ülkemize has bir durum olmayıp genel olarak global ekonomik hayatın bir sonucu olarak karşılaşılan bir durum olarak algılanmalıdır. Genel olarak konut fiyatlarının artışının nedenini alternatif yatırım araçlarının getirisinde yaşanan düşüşe bağlamak doğru bir tespit olarak değerlendirilmektedir.
Sistemin Püf Noktası İkincil Piyasalar ve Mortgage Sisteminden Kimler Yararlanacak Ya da Yararlanabilecek
Emlak fiyatlarındaki aşırı yükselmenin sebeplerinden en başat olanı faiz oranlarında yaşanan ciddi düşüşlere bağlamak gerektiğini daha öncede vurgulamıştık. Emlak fiyatlarındaki artışın önlenebilmesi için mortgage sisteminin tam olarak uygulanması, uygulanabilmesi gerektiğinin de altını çizmek lazımdır. Sistemin uygulanabilmesi için ise en önemli noktalardan birisi ve belki de en önemlisi finans piyasalarının gelişmiş bir ikincil piyasa sistemini içermesine bağlıdır. Bu noktada sistemin işleyişine ilişkin kısa bilgi vermenin yerinde olduğu kanaatindeyiz. Mortgage sisteminde konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 20–30 yıl gibi uzun vadeli konut kredileri kullandırılıyor. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet benzeri enstrümanlar ihraç ederek satıyorlar. Yani sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
İhraç edilen menkul kıymetlerin talep görmesi için ikincil piyasasının da olması gerekiyor. Diğer bir deyişle,yukarıda da vurguladığımız üzere ipotek kredisi veren kuruluşlara likidite sağlanması sistemin işlemesinde hayati önem taşıyor. ABD de gayrimenkul finansmanına yönelik oluşturulan ikincil piyasalar oldukça sağlıklı çalışmaktadır. Bu piyasalarda ipotekler ve krediler doğrudan satılabilmekte ve ciddi işlem hacimleri oluşturulmaktadır. Sistemin bu şekilde işlemesi ile kredi veren kuruluşlar bu kredilerle havuzlar oluşturuyor ve güven kuruluşları garantisi altında ikincil piyasalara dolaylı yollardan kredi verme imkânına kavuşuyorlar.
İkincil piyasaların sağlıklı işlemesi durumunda, uluslararası fonların gayrimenkul finansmanı için Türkiye’ye çekilebilmesi mümkün olacaktır. Çünkü gayrimenkul finansmanına yatırım yapan çok sayıda fon ve kuruluşlar uzun vadede karlı gördükleri gelişmekte olan piyasalara yönelmektedirler.
Sistemin düzenli çalışabilmesi için gerekli olan ipotek karşılığı oluşturulan enstrümanların ikincil piyasalarda işlem görmesi hususunda Türkiye’nin henüz tam olarak hazır olmadığı yönde ciddi kaygılar taşıdığımızı belirtmekte fayda görmekteyiz.
Sistemden kimler faydalanacak sorusunun cevabına gelince ülkemizdeki ortalama memur maaşlarına bakarak bu soruya cevap vermek mümkün bulunmaktadır. Türkiye’de memur maaşlarının durumunu gösteren tablo aşağıda verilmiştir. Tablo incelendiğinde görülecektir ki çalışan kesimin –memurların- %86 sı 1000 YTL’nin altında maaş almaktadır[2].
Memurların maaş grupları
Maaş grupları
Memur sayısı
Dağılım (%)
550 YTL'ye kadar
50.788
4.11
550–750 YTL
530.021
42.86
750–900 YTL
357.679
28.92
900–1.000 YTL
131.112
1.10
1.000–1.200 YTL
118.142
1.9
1.200–1.500 YTL
23.037
1.1
1.500–2.000 YTL
13.720
1.11
2.000 YTL'den fazla
12.275
0.99
Toplam
1.236.774
100.00
Yukarıdaki tablodan da görüleceği üzere çok sınırlı sayıda çalışanın aylık geliri 1000 YTL’nin üzerinde bulunmaktadır. Çalışan kesimden ancak ve ancak %10 ya da %15 i kredi kullanabilecek durumdadır. Alınan krediler karşılığında geriye ne miktarlarda ödeme yapılacağı konusunda yapılan hesaplamalar göstermektedir ki 20 yıl vadeli konut kredisinin faiz oranı aylık %0.5 olması durumunda 75.000 YTL’lik kredi için toplam geri ödeme 132.092 YTL ve aylık ödemeler ise 550 TTL olarak hesaplanmaktadır. Örnek tablo incelendiğinde görülecektir ki faiz oranlarının aylık %1 ya da %0.5 olması durumunda bile Türkiye deki ortalama gelir düzeyi dikkate alındığında çok sınırlı sayıda kişilerin mortgage sisteminden faydalanabileceği ortaya çıkmaktadır. Nitekim bu husus yeni yeni gerek medyada ve gerekse de finans kesiminde dillendirilmeye başlanmıştır.
Mortgage kredisi kullanacak kişilerin yapacakları kredi geri ödemelerinin, kredi kullananların gelirlerinin %35 ini aşmaması gerektiği gerçeği de dikkate alındığında mortgage kredisinden faydalanacak kişi sayısı oldukça azalmaktadır. Yukarıda vurguladığımız verilerde göstermektedir ki mortgage sistemi ekonomik hayatın bir parçası olarak değerlendirilmeli ve ülkemizde kişi başına düşen gelir seviyesi en azından gelişmiş ülkelerin ulaştığı gelir seviyelerine yaklaştığında bu sistem gerçek anlamda toplumun hem sosyal hem de ekonomik olarak gelişmesine katkı sağlayabilecektir. Aşağıdaki tabloda okuyuculara en azından bir fikir vermesi amacı ile 50.000 ve 75.000 YTL kredi kullanılması durumunda aylık ödenmesi gereken miktarlar ve toplam ödenmesi gereken miktarlar toplu olarak verilmiştir.
Kredi süresi
(yıl)
Aylık Faiz oranı (%)
Alınan kredi
(YTL)
Toplam ödenmesi gereken miktar (YTL)
Aylık ödenmesi gereken miktar (YTL)
20
1
50.000
137.184
572
20
0.5
50.000
88.061
367
20
1
75.000
205.776
857
20
0.5
75.000
132.092
550
30
1
75.000
290.256
806
30
0.5
75.000
167.122
464
30
1.35
75.000
385.151
1.069
FOTO GALERİ
 Yeşilırmak Cad 11/9 Kızılay Çankaya/ ANKARA |
|
 312.4191780 312.4191780  312.4194829 |
|
 http://www.milliemlak.org  mekder@milliemlak.org |
