Mevzuat Yorumları
- No: 13
- Yazar: Yalçın YAMAK
- Makale: MORTGAGE SİSTEMİ NEDİR?
- Tarih: 10.07.2009
- Dergi: ---
- İçerik:
MÜLK (YAPI) REHNİ
MORTGAGE SİSTEMİ NEDİR?
HAZIRLAYAN:
YALÇIN YAMAK
MALİYE BAKANLIĞI
MİLLİ EMLAK BAŞKONTROLÖRÜ
ANKARA- EKİM 2005
MÜLK ( YAPI) REHNİ
A- “ Mortgage” Nedir:
“ An agreement to have money lent so as to buy a property, by which the property belongs to the lender until the money repaid.”
Tapu kütüğüne kayıtlı bir yapının satın alınması için verilen borç karşılığı, vade sonuna kadar satın alınan taşınmazı rehin tutma hakkını alacaklıya sağlayan borç sözleşmesi.
Taraflar arasında yapılan bu sözleşme ile borçlu, bir yandan alınan kredinin anapara + faiz + diğer giderleri ( sigorta, emlak vergisi v.b.) ödeme yükümlülüğü altında iken diğer yandan düzenli ödeme yaptığı sürece mülkün kullanımı ve yararlanmaya mahzardır.
Alacaklı ise borç ödenmez ise mülkü satarak ve / veya gelirlerine el koyarak borcun ödenmesini sağlama hakkını elinde tutar.
Arsa ve arazilerde niteliği gereği taşınmaz olsalar da sistemin konusu değildirler.
Görüleceği üzere bir mortgage ilişkisinde beş temel unsur vardır;
1- Borçlu ( satın alan)
2- Kreditör ( alacaklı)
3- Tapuya kayıtlı bir yapı
4- Borç
5- Sözleşme
1- Borçlu: Sözleşme konusu mülkü satın almak için kredi alan ve geri ödeme yükümlülüğünde olan gerçek veya tüzel kişi. Sözleşme aşamasına kadar olan süreçte, belirlediği bir mülkü satın almak isteyen kişi, bu mülk için yeterli nakit imkânına sahip değilse en uygun koşullarda ve vadede borçlanma imkânını araştıracaktır. Sözü edilen koşullara en uygun kredi kuruluşuna yapılacak yazılı bir başvuru ile borçlu adayı sıfatını alacak ihtiyaç sahibi, bu başvuru ile birlikte gerek kendi gerekse satın almak istediği mülke ilişkin kredi kuruluşunun yapacağı veya yaptıracağı bütün araştırmalar bakımından da yetkilendirme yapmış olacaktır. Aynı zamanda yazılı başvuru bu araştırmalar için gereken masraflarında borçlu adayınca ödenmesi anlamı taşıyacaktır.( Zira her başvurunun kabulü diye bir zorunluluk söz konusu değildir.)
2- Kreditör: Sistem içinde, mülk olan taşınmazların satın alınması için yasal olarak kredi vermek üzere kurulmuş veya bu alanda faaliyet göstermesine izin verilmiş şirketlerdir.
Kredi kuruluşu kendisine yapılan başvuru ile birlikte öncelikle başvuru sahibinin kredi geçmişini araştırmaya başlayacaktır. Bu aşamada devreye kişinin malvarlığı, ödeme geçmişi varsa kira ödemeleri, haciz, iflas, konkordato ilanı v.b. bütün mali ve ticari ilişkileri incelenecektir.
Daha sonra özellikle konut kredileri için yapılan başvurularda “kredibilite” için en önemli gösterge olan, borçlu adayının yıllık geliri mercek altına alınacaktır. ( Ücret, maaş, serbest meslek kazancı v.b.) Gelirin miktarı ve sürekliliği karar vermede belirleyici olacaktır.
A. B.D’de genel kabul görmüş kurala göre; konut satın almak isteyen bir kimse yıllık gelirinin en fazla %25’ini veya % 33’ünü edindiği konutun borcunu geri ödemek ve o konutu elinde bulundurmaktan dolayı zorunlu olarak yapması gereken sabit giderler için ayırabilir. % 25 kuralında sigorta ve emlak vergileri hesaplamaya dahilken, % 33 kuralında ilave olarak satın alınan konutun işletim ve bakım maliyetleri de hesaba dahil edilir.
Bu şekilde kişinin yıllık geliri, kredi geri ödeme faiz oranı, kredinin satın alınacak konutun bedelini karşılama oranı ( ki bu oran ülkemizde hazırlanmış yasa taslağında en fazla % 75 olarak uygulanacaktır) ve borcun geri ödeme vadesi bilindiğinde, kişinin kredi için başvuru tarihindeki yıllık gelirine göre ne kadarlık değerde bir konutu satın almaya güç yetirebileceği kolaylıkla hesaplanabilecektir. Formüle edecek olursak;
Yıllık Gelirin % 25’i = Borç Yükü ( Anapara + faiz) + Emlak Vergisi ve sigorta giderleri
Örneğin yıllık geliri 48.000 $ olan bir kişi yıllık % 12 sabit faizle 30 yıl vadeli bir kredi almak istiyor ( kredinin fiyatı karşılama oranı %80 alınmıştır). Bu durumda:
12.000$ = %80(kredi karşılama oranı) x Satınalma Fiyatı x İpotek Sabitesi ( %12, 30 yıl) + satınalma fiyatının % 3’ü
= 0.80. X. 0,124144 + 0.03 X
X = 12000 / 0,129315 = 92.800$
Kreditör, talep sahibi ile ilgili bu tespitleri yaparken bir yandan da kredi konusu taşınmazı araştıracaktır. Mülk niteliğindeki taşınmazların usulüne uygun yapı kullanma izinleri (iskan) alınmış olması, konutlar için kat irtifakı veya kat mülkiyeti, diğerleri içinse tapuda cins tashihleri yapılarak niteliklerinin üzerinde inşa edildikleri arsa ve araziyle birlikte anılması sistemin işleyişi ve kredi güvencesi bakımından zorunluluk arzetmektedir. Aksi takdirde kredi karşılığı kurulacak rehnin kapsamı ciddi hukuki problemlerle karşı karşıya kalabilir.
Bütün bu sayılan unsurların satın alınmak istenilen mülk için olduğunu varsayarsak kredi kararının belirleyicisi yine de taşınmazın bulunduğu yer ( konum) olacaktır.
Mülkün bulunduğu yöredeki gayrimenkul pazarının verileri ile desteklenen ( tüketici geliri, harcamalar, genel ekonomik gelişme trendleri, arz ve talep, gelir yaratma kapasitesi, kira, doluluk v.b ) “algılamalar” ve “önyargılar” kredi kuruluşlarının “borç verme” niyetini ciddi biçimde etkiler. Kimi zaman bu önyargılar bir sokak, cadde veya mahalle bazında etkili olurken, kimi zamanda kent veya bölge, yabancı kreditörler içinse ülke bazında karar verici olacaktır. Kredi geri dönüşünün “ yüksek riskli” bulunduğu yerlerde ya kredi faizi çok yüksek olacak ya da hiç kredi verilmemesi sonucu doğacaktır.
Ticari ipoteklere gelince; bahsedildiği üzere satın alınacak taşınmaza ilişkin diğer unsurların yanısıra, taşınmazın kullanım amacı ve bu amaç dolayısıyla elde edilen veya elde edilmesi olası gelirler ikinci bir kredi teminatı oluşturduğundan taşınmazın değeri kadar getirisi de kredi verilmesinde belirleyici faktör olacaktır. Zira ticari ipoteklerde kredinin geri ödenmemesi halinde çoğunlukla mülkün satılıp paraya çevrilmesi yerine gelirlerine ve/veya işletmesine el koymak yolu tercih edilmektedir.
3- Borç: Sistemde, satın alınmak istenen mülk için kredi kuruluşu tarafından yukarıda sayılan kriterler dikkate alınarak en çok verilebilecek miktar.
Daha öncede bahsedildiği gibi, talep eden bakımından diğer bütün özellikler olumlu olsa bile borçlunun yıllık geliri güç yetirilebilecek mülkün fiyatının belirleyicisi olacak ve verilebilecek kredi miktarının da tavanını gösterecektir. Bir başka deyişle ödeme gücünüz yeterli değilse hiç kimse Çankaya ‘da ki bir daire için borç vermeyecektir. Bunun yanısıra eğerki kurulu sistemde taşınmazın değerine bağlı olarak verilebilecek azami kredi miktarına ilişkin ayrıca bir sınırlama getirilmişse, borçlu aradaki farkı peşin ödeme yoluyla karşılamak zorunda olacak, başka bir deyişle belli bir miktar biriktirmiş olması gerekecektir.
A.B.D.’de bu oran satın alınmak istenen mülkün % 80’i Türkiye’de ise hazırlanan taslağa göre % 75’idir. ( Loan to Value Ratio)
Borç verildiği andan itibaren borçlu, gerek satın alınan mülk gerekse şahsi malvarlığı ile birlikte geri ödeme yükümlülüğü altına girecektir. Sistemde “ borç yükü” olarak adlandırılan ve vade boyunca alınan anapara ve faizin tümünü kapsayan borçtan kurtulma, aylık geri ödemeler şeklinde olacaktır. Aylık geri ödeme miktarları ise faiz oranına bağlı olarak belirlenecektir. Standard bir konut kredisi için genellikle iki tür faiz oranı uygulanmaktadır:
- Sabit Faiz Ödemeli (Fixed-rate mortgage): Vade boyunca borca uygulanan faiz oranı sabittir. Aylık geri ödemelerde aynı kalacaktır.
- Değişken Faiz Ödemeli ( Adjustable- rate mortgage): Bu kez vade boyunca sözleşmede belirlenen bir endeks baz alınarak faiz değişken olarak borca uygulanmakta ve her yıl itibarıyla yapılacak aylık ödemeler farklılaşmaktadır. Çekicidir, çünkü başlangıç faiz oranı sabit faiz oranları ile rekabet edebilmek için düşük olmak zorundadır. Ancak faiz oranlarının artışı söz konusu olduğunda sabit gelirliler için oldukça risklidir. Bu yüzden de borç yapılandırılırken çoğunlukla değişken olmakla birlikte vade boyunca uygulanacak faiz oranına alt ve/veya üst limit konulur.( Hazırlanan taslakta bu tür faiz için sözleşmelerde üst limit konulması zorunlu kılınmıştır)
4- Sözleşme: Taraflar borcun şekli ve miktarı üzerinde anlaştıktan sonra sıra anlaşmanın hukuki bir zemine oturtulması aşamasına gelmiş demektir. Bu da hukuk düzenince tanınan, yani edimin yerine getirilmemesi halinde karşı tarafın haklarını alabilmesini mümkün kılacak bir yazılı sözleşme ile mümkündür.
Tipik bir konut kredisi sözleşmesi iki ana bölümden oluşur. Birinci bölüm borç ve borçla ilgili hususları düzenlerken ikinci bölüm taşınmazı ve vade boyunca taşınmazla ilgili olabilecek durumları içerir. Kredinin geri ödenmeme durumunda yapılacaklar borç ve borçla ilgili hususlar bölümünde yer alırken, taşınmazın kullanımından, yangın, sel felaketi v.b. durumlardan, yok olmaya kadar varabilecek hadiselerde kredi kuruluşunun hakları tespit edilir.
Sözleşmenin taraflar arasında imzalanması ile birlikte teminatı, borçlunun şahsi malvarlığı ile birlikte satın alınan mülk olan bir borç sözleşmesi doğmuş demektir. Geriye bizim hukuk düzenimizce bu sözleşmenin “ resmi şekilde” tanınması kalmaktadır ki bu da Türk Medeni Kanununda “Gayrimenkul Rehni” başlığı altında düzenlenmiş hükümlere göre, satın alınan taşınmaz üzerinde “ İpotek” tesis edilmesiyle vücut bulacaktır.
Medeni Kanunumuzun 881. maddesi hükmünce;
“ İpotek halen mevcut veya ileride vücut bulacak yahut vücut bulması muhtemel olan bir alacağı teminat altına almak “ için kurulur. İpoteğin devamı alacağa bağlıdır. Bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulunca borçlunun kişisel sorumluluğu yanısıra taşınmaz ile de sorumluluk doğmuş olur. Rehinli alacak sahibi, borcun teminatı sayılan taşınmazın satılarak paraya çevrilmesi sonucu elde edilen satış geliri kalan borcu karşılamaz ise, borçlunun diğer malvarlığına da başvurabilir.
Medeni Kanunumuz uyarınca rehnin kapsamına;
- Taşınmazın kendisi,
- Mütemmim Cüz’üleri ve sözleşme ile kararlaştırılmışsa teferruatları (eklentiler ve menkul eşya)
- Rehnin paraya çevrilmesi suretiyle takibe başlandığı andan itibaren varsa kira bedelleri,
- Sigorta tazminatı,
- Taşınmazın değerini düşürebilecek gerek malik gerekse üçüncü kişilerce yapılan eylemlere karşı men etmeyi isteme ve ek teminat isteme hakkı.
Kural olarak, teminat olarak rehnedilecek taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması gerekmezken, hazırlanan taslakta konut kredileri için, kredi verilecek kişinin taşınmazın maliki olması zorunlu kılındığından, borcun sorumluluğu yönünden ayrıntıya girilmemiştir.
B- “Mortgage” Sistemi:
Buraya kadar bahsedilen kriterler dikkate alınarak ve yasal faaliyet iznine sahip şirketlerce ( konut finansman kuruluşları) verilen krediler sonucu oluşturulmuş borç sözleşmeleri, artık konut finansman kuruluşlarınca, yine yasal altyapısı sağlanmış ikinci el piyasalarda satılarak veya karşılığı borçlanılarak yeni kredilendirme için fon yaratılabilir.
Ülkemizde öngörülen sisteme göre; konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran yahut finansal kiralama yapan bankalar, katılım bankaları ve SPK tarafından konut finansman faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri birincil düzeyde ( doğrudan) kredi veren kuruluşlar olarak tanımlanmıştır.
Bu kuruluşlar, verdikleri kredi karşılığı ipotek rehinli alacakları yine sistemde tanımlanmış ikincil düzeyde faaliyet gösteren ipotek finansman kuruluşlarına devredeceklerdir. İkincil piyasada faaliyet gösterecek olan bu kuruluşlarda satın veya devir aldıkları bu alacaklar karşılığı ve sistemde izin verilen diğer faaliyet alanlarında elde tuttukları varlıkları teminat göstererek borçlanma senetleri veya ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı yoluyla kaynak yaratacaklardır.
Sistem, ipotek finansman kuruluşlarını sadece ipotek finansmanı ve izin verilen diğer alanlarda faaliyet göstermek üzere kurulmasına SPK tarafından onay verilen anonim ortaklıklar olarak tanımlamış ve ihraç edecekleri kâğıtlara göre farklı bir yapı oluşturmalarını zorunlu kılmıştır.
Borçlanma senedi ( mortgage-backed bonds) ihracında, karşılığı ipotek alacakları olan bir teminat havuzu oluşturulmasını ve itfa sonuna kadar bu havuzda muhafaza edilmesini ve başka türlü tasarrufu engelleyici bir mekanizma öngörülmüştür.
İpoteğe dayalı menkul kıymet (mortgage-backed securities) ihracında ise, onu oluşturan tüzel kişilik (ler) den bağımsız bir fon oluşturulması, bu fonun ihraç edilen bütün senetlerin anapara geri ödemesini yapabilecek şekilde varlığa sahip olmasını şart koşmuştur.
Esasen borçlanma senedi ihracında, miktar karşılığı teminat havuzu oluşturulurken, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracında, ihraççı veya ihraççılar tarafından oluşturulan fonda elde edilen anapara ve faiz doğrudan yatırımcıya aktarılır. Sistemin bütünü de SPK tarafından kontrol edilecektir.
Sistem görüldüğü üzere herhangi bir devlet garantisi öngörmemektedir. Garanti olarak görülen husus, sağlam borç sözleşmeleri ve ekonomik stabilizedir. Bu durum net bir biçimde sistemin işleyişini serbest piyasa kurallarına bırakmakta ve olası ekonomik dalgalanmalar halinde ciddi riskler içermektedir. Özellikle sistemde birincil derecede kredi verecek kuruluşlar arasında bankaların kaynak bakımından en büyük ve güçlü grup olduğu dikkate alındığında, riskin gerçekleşmesi ve kredi geri dönüşlerinin kesintiye uğraması durumunda ikinci bir bankacılık faciasının olmayacağını kimse garanti edemez. İhraç edilecek kağıtlara yatırım yapacak olanlarında bu durumda büyük kayıplara uğraması ve olayın toplumsal bir krize dönüşmesi de ayrıca üzerinde durulması gereken önemli bir risktir.
Eğer A.B.D.”de olduğu gibi sistemin ana aktörleri Devlet tarafından kurulmuş ve bu kuruluşlarca ihraç edilecek kâğıtların geri ödenmesi garanti altında olsaydı, o zaman beklenen riskler ve faiz oranlarında yaşanacak dalgalanmalar belli ölçüde absorbe edilebilir olacaktı. Bu durumda yatırımcı yönünden de garanti algılaması güven esasına dayalı olacağından, özellikle beklenti faiz oranları Hazine faizlerine yakın olacak ve tüketici bakımından çok daha uygun kredi koşulları ile borçlanma ve sistemin işleyişi sağlıklı olarak sürdürülebilecekti.
Tüketici bakımından ise öngörülen sistemin muhtemel avantajları çok sınırlı kalmıştır. Özellikle gelir vergisi yönünden, ödenilen faiz miktarının vergi matrahından düşülebilmesine olanak sağlayan düzenlemenin sonraki değişikliklerle sistemden çıkarılmış olması getirilen en önemli avantajı ortadan kaldırmıştır. Beklenen, daha ucuz ve bol miktarda fon ve bu sayede daha düşük faiz oranı olacağı, bununda tüketiciye olumlu yansıyacağıdır. Yani bir bakıma tüketiciye “umut” dışında pek bir şey verilmemektedir. Aksine, kredi alanların şahsi malvarlığı ile de sorumluluğunun devam etmesi yanı sıra, kredi verilecek kişi ve yerlerin sırasıyla ödeme gücünü ispat eden ve alınan mülkün spekülatif değer artışı olacaklardan tercih edilmesi ve bütün kararın kreditöre bırakılması, sınırlı sayıda kişilerin ve yerlerin sistemden istifadeye mahzar olabileceğini göstermektedir. Bir başka deyişle “ kira öder gibi ev sahibi olmak” çoğu dar ve orta gelirli için bir hayalden öteye geçmeyecektir. Hayata geçirilmek istenilen sistemin bütününe bakıldığında ise özellikle A.B.D. ‘de uygulandığı şekliyle, orta çıkan sonuçlarla ilgili şunları söylemek mümkündür;
- Sistem sayesinde devletin konut sektörüne büyük kaynaklar ayırması yerine, sadece sosyal konutlar yaparak en çok ihtiyaç içindeki toplum kesimlerine kaynak sağlaması mümkün olmuştur.
- Standardize edilmiş bir kent dokusu yaratılması ve ülke çapında yaygınlaştırılması sağlanmıştır. Bunun sağlanmasında Devlet adına hareket eden Fannie Mae, Freddie Mac, Veterans Affair gibi ikincil piyasa düzenleyici aktörlerin uyguladığı garanti politikasının büyük etkisi olmuştur. Devlet destekli bu kuruluşların birincil derece kredi veren kuruluşlardan satın alacakları sözleşmeleri tanımlarken hangi tip, hangi yerlerdeki konutlara verilmiş krediler konusunda koymuş oldukları kurallar sonucu, değeri 207.000$ altında kalan ve 6 tip evin oluşturulması sağlanmıştır. Zaman zaman bu politika ırk ayrımcılığı yönünde büyük eleştirilere uğramıştır. ( Harlem örneği)
- Derinlemesine bir sermaye çeşitliliği yaratarak ülke içi ve dışı fonların akışını sağlamış ve zenginleşme yönünde katkı yapmıştır.
- Standardizasyona verilen büyük ağırlık ve garantili kredi geri dönüş beklentisi belli yerlerde ve belli insan kesimlerinin sistemden hiç yararlanamaması sonucunu doğurmuş ve sistem ciddi eleştiri konusu yapılmıştır. Bu sorunda, doğrudan devlet kurumlarınca geri ödenmesi sigorta veya garanti edilen hatta faiz yükünün de üstlenildiği uygulamalarla aşılmaya çalışılmaktadır.
- Şehirleşme yönünden sistem, bir “green effect” sendromu yaratmış, geniş yeşil alanlarla donatılmış ayrık nizam ev yerleşimleri, toplumsal bir yabancılaşma olgusu ortaya çıkarmış ve insan ilişkilerinde sorun denilebilecek yalnızlaşmalar baş göstermiştir.
- Yerleşim alanlarının ticari, sınaî alanlardan ayrık oluşu insan ilişkilerini olumsuz etkilemesi yanı sıra ulaşım için harcanan enerji (petrol) miktarını inanılmaz boyutlara çıkarmış ve petrol bağımlılığı yaşamın idamesi için vazgeçilmez olmuştur.
- Kent içi eski yerleşimlerin, sistemce desteklenen varoşlara göre çekiciliğini kaybetmesi sonucu, bu alanlarda yatırımların geri dönüşü olmayacağı algılaması, bu alanlara kredi imkânlarını sıfırlamış ve buralarda yaşayan insan kesimlerinin ve evlerin her yönüyle kötüye gitmesi sonucu çok ciddi bir “inner city” kent merkezi problemi yaşanmasını getirmiştir. Milyonlarca alt gelir grubu ( özellikle siyahîler) insan bu merkezlerde sıkışmış bir halde yaşamlarını devam ettirmek zorunda kalmışlardır.
Yararlanılan Kaynaklar:
1- Real Estate, Jerome Dasso, James D. Shilling, Alfred A. Ring, 12. Basım, 1995.
2- DTZ Research, European Commercial Pproperty Market Overwiev, 2002.
3- GAO ( Government Accounting Office) Report, 1996, FHA’s Role in Helping People Obtain Home Mortgages, No: RCED-96-123
4- GAO Report, 1996, Housing Enterprises: Potential İmpacts of Severing Government Sponsorship, No: GGD- 96- 120
5- Financing America’s Housing: The Vital Role of Freddie Mac, Corporate Reports, 1999, www.freddiemac.com
6- Eşya Hukuku, Prof. Dr. Kemal Oğuzman,Prof. Dr.Özer Seliçi,6. Bası,1992.
FOTO GALERİ
 Yeşilırmak Cad 11/9 Kızılay Çankaya/ ANKARA |
|
 312.4191780 312.4191780  312.4194829 |
|
 http://www.milliemlak.org  mekder@milliemlak.org |
