Değerleme

Tamer UTKUCU – Milli Emlak Kontrolörü

(Vergi Dünyası, Ocak 2007-Sayı:305)

 

 

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ VE GAYRİMENKUL DEĞERİNİ OLUŞTURAN UNSURLAR

 

GİRİŞ

Gayrimenkullerin değerlendirilmesi ve bu değerlerin vergiye yansıtılması gelişmiş toplumların en önemli ekonomik dayanaklarından bir tanesidir. Ülkemizde henüz sağlıklı bir yapıya oturtulmamış taşınmaz değerlendirilmesi, ancak Hazine taşınmaz mallarının ekonomiye kazandırılarak kaynak oluşturulması, Morgate Yasa tasarısı, haksız rant paylaşımları, özelleştirme, emlak vergi sistemindeki adaletsiz dağılım ve benzeri konular ile gündeme gelmektedir. Özellikle, mevcut yasalarla tespit edilen taşınmaz birim değerlerinin serbest piyasa koşullarındaki değerlerden büyük farklılık göstermesi kamu oyununun dikkati bu yöne çekmektedir. Bu konudaki tartışmaların çoğalması ve konuya bağlı bilgilere olan ihtiyaçların artması, artık taşınmazlara ilişkin değerlendirme işlemlerinin daha sağlıklı bir sisteme kavuşturulması gerçeğini ülke ekonomisi açısından kaçınılmaz hale getirmiştir.

  1. DEĞER KAVRAMININ İÇERİĞİ VE TANIMI

En genel tanımı ile değer bir şeyin önemini belirtmeye yarayan karşılıktır. Bu karşılığın ölçüsü bir malın alım satım sırasında oluşan fiyatıdır.

Değer kavramı çok farklı şekillerde tanımlanmıştır. Değer kavramı belirsizdir ve bakış açısına göre değişir. ABD’ndeki New York Eyaleti Vergi Komisyonu eski başkanlarından William Stanley Miller, elliden fazla “değer” tanımlaması yapmış ve bu listenin bitmeyeceğini söylemiştir (Alp,Yılmaz,2004).

Yasalar ve literatürde pek çok değer kavramı kullanılmaktadır. Gayrimenkul değerlemesinin yapılabilmesi için değer kavramının farklılıklarının bilinmesi gerekir (Açlar,Çağdaş 2005). Farklı değerleme tanımları aşağıda kısaca açıklanmıştır.

  • Piyasa Değeri: Herhangi bir malın piyasadaki alım satım sırasında oluşan değerdir.
  • Kayıtlı değer: Bir taşınmazın veya iktisadi varlığın muhasebe kayıtlarında gösterilen değerdir. Buna defter değeri de denir.
  • Sigorta değeri: Taşınmazın hasara uğraması veya kullanılamayacak duruma gelmesi halinde yerine koyma maliyetidir.
  • Potansiyel değer: Taşınmazın ilerde getirebilecek değerlerin bileşkesidir.
  • Nakit değeri; Taşınmazın istendiği zaman paraya çevrilme değerini ifade eder.
  • Tavan değeri: Taşınmazın normal ekonomik zamanlarda yansıtan en yüksek değerdir.

Değer takdiri ile piyasa değeri (fiyat) arasında fark bulunmaktadır. Bu iki kavram arasındaki farkın bilinmesi gerekmektedir. Çünkü bu iki deyim çoğu zaman birbiriyle karıştırılmaktadır. Fiyat, bir malın pazarda değiştirildiği para tutarı, diğer bir deyimle bir malın pazardaki gerçek satış değeridir. Biçilen değer ise, “bir mala uzman tarafından biçilmiş para karşılığıdır” (Mülayim,1994).

Bu nedenle, fiyat ile değer takdiri birbirinden farklı kavramlar olup, bir malın fiyatı ile biçilen değeri bazen aynı olabileceği gibi farklı da olabilmektedir.

Piyasanın durumu ve gidişatı tahmin edildiğinden değer biçmede değer biçmekle görevli kişilerin sübjektif bakış açılarını bertaraf etmek imkânsızdır. Dolayısıyla biçilen değer, her zaman kişisel bir hüküm olarak kalmaktadır. Bu nedenle, değer biçme, “belirsizlik koşulları altında tahmin yapma sanatı olarak” tanımlanabilmektedir. (Mülayim,1994)

Özetle Değerleme, taşınmaz malın belli bir tarihteki tüm nitelik ve nicelik unsurlarını dikkate alarak kıymetinin para cinsinden ifadesidir.

II. GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ

Gayrimenkullerin ekonomik faaliyete konu olan kiralama, alım-satım, trampa, irtifak hakkı tesis edilmesi, tapuda ayni ve sınırlı hak tesis edilmesi, taşınmazların kısmen veya tamamen kamulaştırılması, devletleştirilmesi, Ortaklığa ayni sermaye konulması,  gibi hemen hemen tüm işlemler ile taşınmaz gelirlerinden vergi alınabilmesi taşınmazların değerinin bilinmesine bağlıdır.

Kayıt dışı ekonomik faaliyetler ve kara para ile başarılı bir mücadele yapılabilmesi için ekonomik faaliyetlere konu olan gayrimenkullerin rayiç değerlerinin belirlenerek tapu ve muhasebe kayıtlarına bu değerler üzerinden kayıt altına alınması son derece önemlidir. Kayıt dışı elde edilen gelirlerin aklanmasında gayrimenkul sektörü önemli ölçüde kullanılır.

Gayrimenkullerin tapuda rayiç değerlerin altında işlem görmesi ile alınması gereken vergi, resim ve harçlar alınamamaktadır. Yine firmalarının bilançolarının aktif tarafında rayiç değerin üstünde belirtilen taşınmaz mallar dolayısıyla daha az vergi tahsil edilmektedir.

Ayrıca taşınmaz malların gerçek değerlerinin saptanarak vergilendirilmesi sonucu spekülatif ve rant amaçlı alınan gayrimenkule talep azalacak ve sermayenin reel ekonomiye akması sağlanacaktır.

Planlı şehirleşmenin yürütülmesi, yerleşme bölgelerinin seçimi, bu bölgeler arasında iç  ve dış bağlantı giderlerinin karşılaştırılması, imar planlarının ekonomik olarak değerlendirilebilmeleri, kentsel yerleşmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaştırılması, taşınmaz mal piyasalarının açıklık ve güvene kavuşturulabilmesi, piyasalardaki fiyat değişiminin izlenebilmesi, taşınmazların alıcı, satıcı ve varisleri ile taşınmazlar üzerinde hak tesislerinde taraflara yol gösterilmesi açısından da taşınmaz mal değerlemesi büyük önem taşımaktadır.

III. GAYRİMENKUL DEĞERİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR

İnsanların duygu düşünceleri, taşınmaza verdikleri maddi manevi değerler, toplumsal, ekonomik, politik ve mali unsurlar gayrimenkul değerini etkileyen önemli unsurlardır.

Taşınmaz malların her zaman doğru olarak belirlenebilen parasal bir değerinin olduğu aşikârdır. Çünkü değeri olan bir şey, bireysel kullanımın öznel bir değerlendirmesine dayanır. Oysa öznel olarak aynı nitelikteki taşınmaz malların çok sayıda bireysel değerlendirmeleri yapılır. (Teloğlu,1997) Ancak çok sayıdaki bu bireysel değerlendirmelerin, nesnel rayiç değere dönüştürülmesi gerekir. Bu anlamda taşınmaz malın rayiç değerine ihtiyaç duyulmaktadır.

Gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaza ait kesin değerin tespit edilmesi mümkün değildir. (Yomralıoğlu,1997) Çünkü, her taşınmaz konumu ve kullanımı itibari ile bir çok değişik özellik göstermekte olup bu özellikler kişiden kişiye nitelik ve nicelik bakımından değişebilmektedir. Dolayısıyla, taşınmazların sahip olduğu özellikler objektif ve subjektif değerler olarak tanımlandığından, pratikte kesin bir değer elde etmek oldukça güçtür. Ancak, taşınmazların kesin değerleri yerine tahmini değerlerini tespit etmek mümkündür. Taşınmaz malların değerini tahmin etmek için değerin oluşumunda etkili olan bütün unsurların bilinmesi gerekir.

Taşınmaz malın sahip olduğu nitelik ve özellikler, değeri doğrudan etkilemektedir.  Her bir taşınmaz malın değerinin oluşumunda etkili olan faktörler ve bunların ağırlığı farklı olabilmektedir. Bu faktörleri sistematize etmek güçtür. Ancak taşınmaz malların değerine direkt etki eden ve herkesçe kabul edilebilen temel faktörler bulunmaktadır. Aşağıda bu faktörler sınıflandırılarak belirtilmeye çalışılacaktır.

1.Taşınmazın Kullanım Amacı

Taşınmaz malın değeri belirlenmeden önce taşınmaz malın sahip olduğu cins ve niteliği kesin olarak saptanmalıdır. Çünkü taşınmaz malın arsa veya arazi vasfında olması, üzerinde yapı, tesis veya diğer muhdesatların olması bu muhdesadın nitelik ve özelliği değerin belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır.

Kullanım amacı, taşınmaza ekonomik bakımdan etki eden diğer önemli bir kriter olarak ortaya çıkmaktadır. Bu amaçla, taşınmazın vasfı belirlendikten sonra konut, ticari, endüstriyel veya tarım amaçlı olarak kullanılabilirliği taşınmazın ekonomik bir göstergesi olduğundan, taşınmazın üzerinde gerçekleştirilmesi amaçlanan faaliyetin ne ölçüde yerine getirilebileceği irdelenir.

2.Taşınmazın Konumu

Değer tespiti yapılırken baz alınacak temel noktalardan birisi gayrimenkulün bulunduğu yerin konumudur. Tespit edilen değer, öncelikle taşınmazın konum itibari ile bulunduğu yerin şartlarını ihtiva etmektedir. Bu değer, yöresel etkenler altındadır. Bunun için taşınmaz malın bulunduğu yörenin özellikleri iyi analiz edilmelidir.

Taşınmazın bulunduğu yerin topoğrafyası, kentsel veya kırsal alanda olup olmama durumu, çevrenin bitki örtüsü, iklim şartları, biyolojik ve ekonomik yapısı, sosyal, kültürel ve yeşil alanlara yakın olması, ulaşım, gürültü ve manzara durumu, alt yapı durumu, gibi donatılar değer üzerinde büyük rol oynayabilmektedir. Bilhassa kentleşmenin hızla arttığı günümüzde eğitim (kreş ve çocuk yuvaları, ilköğretim okulları, lise ve meslek okulları, yüksek okullar), sağlık (ana ve çocuk sağlığı, dispanserler, doğum evi, hastaneler), sosyal kuruluşlar (toplantı yerleri, kütüphaneler, kültür siteleri), dini tesisler (cami, kilise gibi) ve yeşil alanların (parklar, çocuk bahçeleri, oyun yerleri, spor alanları) bulunduğu yerlere olan talep, taşınmaz malların değerini de etkilemektedir. Bununla birlikte bölgedeki nüfus yoğunluğu, sosyal tabakalaşma, demografik hareketlerde taşınmazın bulunduğu mahallin yeri ayrı ayrı dikkate alınır.

Örneğin elektrik, su, telefon, kanalizasyon gibi alt yapı maliyeti ortalama bir yapı maliyetinin 1/8 ine denk geldiği genel kabul görmüştür. Nitekim 3194 sayılı İmar Kanunun 23’ncü maddesinde, gelişme alanlarında yapı ruhsatı verilebilmesi, teknik alt yapının tamamlanmış olmasına bağlıdır.

Diğer yandan, taşınmaz malın bulunduğu çevrenin hangi sosyal sınıf tarafından rağbet gördüğü de önemli bir faktördür. Gecekondu türü yapılaşmanın yaygın olduğu bir semte nazaran lüks konutların ve apartmanların bulunduğu semtte taşınmaz malların daha değerli olacağı tabiidir.

Bu nedenle; taşınmaz malın bulunduğu çevre ile taşınmaz malın bu çevre ile olan etkileşiminin ve çevrenin sosyo-ekonomik yapısı taşınmaz malın değerini etkileyen unsurlardan birisidir.

3) Yasal Özellikler

Yasal düzenlemeler genellikle taşınmazın kullanımını ve ekonomik değerini doğrudan veya dolaylı olarak etkileyebilen önemli unsurlardan biri olarak kabul edilir. Örneğin kamulaştırma ile de taşınmazın kamu hizmetlerine doğrudan tahsis edilebileceği gibi yapılan imar uygulaması ile taşınmazın kullanım amaca değiştirilebilir.

Değerlendirme esnasında, taşınmazın içinde bulunduğu bölgeyi doğrudan ilgilendiren yasal düzenlemelerin, özellikle imarla ilgili mevzuatların incelenmesi gerekmektedir. Kentsel alanlarda planlama kapsamına alınan arsa ve araziler imar faaliyetlerinden açık bir şekilde etkilenmektedir. Plan ile mevcut taşınmazlara yapı nizamı ve kullanım açısından önemli avantaj ve dezavantajlar sağlamaktadır.

Taşınmaz malın imar planı içerisinde ayrıldığı amaç, taşınmaz malın değerini etkileyen en önemli unsurların başında gelir. Bu amaçla taşınmaz malın hangi plan içerisinde yer aldığının öncelikle belirlenmesi ve bu plan içerisinde ayrıldığı amacının tespit edilmesi gerekmektedir. Bunun için taşınmaz malın, yerleşik -meskûn- alan (nazım imar planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş alan), gelişme -inkişaf- alanı (nazım imar planında kentin gelişmesine ayrılmış alan) içinde bulunup bulunmadığı, ticaret alanı, sanayi alanı, konut alanı yahut yol, meydan, yeşil saha, park, otopark gibi kamu hizmetleri veya hal, okul hastane, cami gibi resmi yapı ve tesislere ayrılmış olup olmadığı önem arz etmektedir.

Aynı zamanda taşınmaz malın parsel cephesi, yapı düzeni1 gibi hususlar dikkate alınarak yapılacak yapıda uyulması gereken sınırlamaların belirlenmesi gerekmektedir. Değeri belirlenecek olan parselin tabi olduğu yapı düzeninin belirlenebilmesi için parselin imar planındaki, bina ve inşaat emsalini, gabarisini, konturlarını, bahçe mesafesini, yapı nizamını ve üstündeki tabi olduğu yapılanma şartlarını ifade eden onaylı imar durumunu gösteren belgenin ilgili belediyeden temin edilmesi gerekir.

Taşınmaz malın değerini etkileyen önemli bir husus da taşınmaz mal üzerimde hukuki bir kısıtlamanın olup olmadığıdır. Taşınmaz mal üzerinde hukuki bir kısıtlamanın olup olmadığı tapu kütüğündeki kayıtların incelenmesi ile anlaşılır.  Taşınmaz malın intifa, sükna gibi irtifak hakkı tesisine, icraya veya ipoteğe v.b işlemlere konu olması halinde söz konusu işlemlerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmesi gerekir. Aksi halde hukuki bir sonuç doğurmaz.

4) Taşınmaz sahiplerinin kişisel özellikleri

Değerleme kriterlerinden biride, taşınmaz mahallindeki diğer taşınmaz sahiplerinin kişisel özellikleridir. Bu kişilerin davranış biçimleri, komşuluk ilişkileri, maddi ve manevi güçleri toplum içindeki popülariteleri yasalara karşı davranış biçimleri, sosyal ve ekonomik gelişmelere katkıları gibi özellikler taşınmaz mahalline çekicilik kazandıran diğer sübjektif değerler olarak göz önünde bulundurulur. Özellikle ülkemizde, toplumda belli bir seviyedeki devlet adamı, sanatçı, işadamı, vb. kişilerin sahip oldukları taşınmaz mahallerinin birim değerlerinde diğerlerine nazaran büyük bir artış olduğu gözlenmektedir. Bu tür kişilerin özellikleri bölgeye talebi arttırdığından, taşınmazlarda bir değer değişimi söz konusu olmaktadır.

5) Mevzi Özellikleri

Taşınmazın bulunduğu yer itibari ile sahip olduğu geometrik ve fiziksel yapı ve bunlara bağlı olarak da kullanım büyüklüğündeki değişkenler ekonomik açıdan taşınmaz değerini etkileyebilecek niteliktedirler. Bundan dolayı taşınmaz mevzi özellikleri bakımından da irdelenmelidir.

Taşınmazın eğimi değerlendirme işlemlerinde daima önemli bir faktör olarak dikkate alınmaktadır. Eğim genellikle tarım arazilerinde verimi, arsalarda ise inşaat alanı ve hacmini etkileyen ekonomik bir unsur olarak karşımıza çıkar. Uygulamalarda, eğimi az olan arsa ve arazilerin, eğimi fazla olanlara göre daha değerli olduğu kabul edilir. Engebeli yüzeye sahip bir imar parseli ayrıca inşaat masraflarını da artırabilmektedir. Dolayısıyla, eğim ile değer arasında ters bir orantı vardır. Eğim doğrudan topoğrafik yapıyla ilişkili olduğundan, topografyanın geometrik olarak tanımlanması gerekir. Arazi yüzeyinde yapılacak ölçümler ile ortalama eğim hesaplanır ve önceden yapılacak bir eğim sınıflandırması ile topografyaya karşılık gelecek değer tespit edilir.

Toprağın jeolojik yapısı ve yapı inşasına elverişli olup olmaması da taşınmaz malın değerini etkileyen bir diğer faktördür. İnşaatta elverişlilik açısından taşınmazın zemin yapısı ve mukavemet gücü irdelenir. Genellikle imar parselleri için söz konusu olan bir özelliktir. İnşaat sahasında yapılacak bir kazı veya dolgu işlemi, zemin durumuna göre ucuz veya pahalı bir yatırım gerektirebilir. Örneğin, taşınmazın zemin yapısının kayalık ve bataklık olması durumunda buraya yapılacak masraf diğer taşınmazlara nazaran çok daha farklı olacaktır.  Zemin durumu ekonomik açıdan taşınmazı etkileyeceğinden, değerlendirmede dikkate alınması gerekli bir özelliktir. Yapılaşma şartlarının başında jeoloji mühendislerince düzenlenen yapılaşmaya uygunluk belgesinin alınması gerekmektedir.

Taşınmaz malın heyelan riski taşıyan bölgede yahut deprem bölgesinde yer alması taşınmaz malın değerini olumsuz yönde etkilemektedir. 17 Ağustos 1999, 12 Kasım 1999 tarihlerinde milletçe yaşadığımız deprem felaketi acısı da gösterdi ki deprem bölgelerinde yer alan taşınmaz mallara olan talep azalmakta ve dolayısıyla bu taşınmaz malların (diğer bölgelerde yer alan taşınmaz mallara göre nitelik ve diğer özellik açısından aynı veya daha üstün özelliklere sahip olmasına karşın) değeri olumsuz yönde etkilenmektedir.

Özellikle üzerinde tesis olmayan boş arsalarda, parselin geometrik yapısı, ileride yapılacak olan inşaat bedelini etkileyebilecek vasıfta olabilir. Parselin kırık köşe sayısı, kenarlarının girinti veya çıkıntılı, kısa veya uzun olması, parselin dar ve uzun bir yapıda olması ekonomik maliyeti arttırdığı gibi kullanımı ve hatta imar koşulları nedeniyle komşu parseller ile hukuksal ilişkiye2 girmeye zorlayarak parsel değerini olumsuz yönde etkileyebilmektedir.

Özellikle ticari amaçla kullanılacak nitelikteki arsa ve arazilerin yol ile cephe genişlikleri büyük önem taşımaktadır. Ulaşım, vitrin büyüklüğü, yükleme ve boşaltım faaliyetlerinin rahat bir şekilde yerine getirilmesi cephe hattının genişliği ile doğru orantılıdır. Ayrıca değerlendirmeye esas olacak arsa veya arazi üzerinde bu türden varsa irtifak hakları da ayrıca dikkate alınmalıdır.

  1. SONUÇ

Gayrimenkul Değerlemesi, taşınmaz malın belli bir tarihteki imar durumu, konumu, zemin ve inşaat yapısı, elden edilen gelir, ulaşım imkanı, alt yapı durumu, parselin şekli, boyutu, genişliği gibi değerini etkileyen bütün unsurların dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesidir.

Kayıt dışı ekonomi ve kara para ile başarılı bir mücadele yapılabilmesi, vergi kayıp ve kaçağın azaltılarak ülke gelirlerin artırılması, taşınmaz fiyat değişimlerinin izlenmesi, taşınmaz mal piyasasının açıklık ve güvene kavuşturulması, taşınmazların kamulaştırılması, devletleştirilmesi ve özelleştirilmesi, planlı şehirleşmenin yürütülmesi, kentsel yerleşmelerdeki çok küçük parsellerin toplulaştırılması ve taşınmaz malların ekonomik faaliyete konu diğer işlemlerin güvenilir olması açısından gayrimenkul değerlemesi son derece önem arz etmektedir.

Ancak ülkemizde gayrimenkul yatırım ortaklarının bahse konu işlemlerinin değerlemesinin yapılması dışında ekonomik faaliyetlere konu gayrimenkullerin değerlemesinin nasıl ve kimler tarafından yapılarak belirlenen değerlerin hangi şekilde kayıt altına alınacağına dair bir düzenleme yoktur.

Bu nedenle gayrimenkul ile ilgili olarak gerçek veya tüzel kişilerin birbirleriyle aralarında yaptıkları yada yapacakları işlemleri düzenlemek, bu işlemlere yönelik gayrimenkul değerlemesini yapmak, belirlenen değerlerin tapu ve muhasebe kayıtlarına işlenmesini sağlamak amacıyla vakit geçirilmeden hukuki düzenleme yapılması ülkemiz adına son derece faydalı olacaktır.

 

 

 

YARARLANILAN KAYNAKLAR

 

  1. AÇLAR, Ahmet ve V.ÇAĞDAŞ Taşınmaz Değerlemesi Ankara: 2005
  2. ALP, Ali ve U. YILMAZ Gayrimenkul Finasmanı ve Değerlemesi İMKB yayınları: 2004
  3. ATILGAN, Yusuf Hazine Taşınmaz Mallarının Değerlendirilmesinde Kıymet Taktirleri ve Ekspertiz Raporlarının Rolü hakkındaki mesleki yeterlilik tezi. 1999
  4. MÜLAYİM, Ziya Gökalp, Tarımsal Değer Biçme (Genel Özel Yasal) Ankara, Yetkin Yayınları: 1994
  5. TELLOĞLU, Ömer Faruk “Gayrimenkul Mevzuatı ve Gayrimenkul Değerlendirmesi ile Gayrimenkulun Piyasa Değerinin Belirlenmesinde Yeni Bir Yapısal Düzenleme Olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” (yayımlanmamış doktora tezi) İstanbul:1997
  6. YOMRALIOĞLU, Tahsin “Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Kat Mülkiyeti Mevzuatı JOFED-Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı uygulama Teknikleri”.Trabzon: 1997
  7. Konu İle İlgili Kanun, Yönetmelik ve Genel Tebliğler

 

1 Taban alanı, yapı yaklaşım sınırı, kat alanı katsayısı, ayrık nizam, blok nizam, bitişik nizam vs.

2 Tevhit, ifraz, şuyulandırma, sınır düzeltilmesi gibi hukuki işlemler kastedilmektedir.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir