İrtifak

                                                                                                                                                         M. Akif UMAY                                                                                                                                                                                                                                   Milli Emlak Başkontrolörü

 

Taşınmaz İrtifak Hakları ve Hazinenin Özel Mülkiyeti ile Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Taşınmaz Mallar Üzerinde Tesis Edilebilecek İrtifak Hakları

I.Giriş

Kıt olan ekonomik kaynakların en verimli ve optimum biçimde değerlendirilmesi hızla gelişen ve sürekli değişen ekonomi biliminin temel uğraş alanını teşkil etmektedir.Geçmişte olduğu gibi günümüzde de devletleri oluşturan toplumlar ve de toplumları oluşturan insanların home economics olma özelliği başatlığını sürdürmektedir. Home economics bireylerin oluşturduğu günümüz dünya devletlerinin yöneticileri kıt olan kaynakların en rantabıl şekilde kullanımını temin etmek ve de vatandaşlarının refahını artırmak için sahip oldukları kaynakları en iyi bir şekilde değerlendirmeye çalışmaktadırlar.Globalleşen dünyada her gün biraz daha artan kamu harcamalarının finansmanının sağlamak devleti oluşturan bireylerin refah seviyelerini sürekli artırmak, çağdaş ve bağımsız devlet olmanın gereği olarak kabul edilmektedir. Kamu kaynaklarının etkin ve verimli bir biçimde kullanılması bağlamında, bu çalışmamızda ülkemizin sahip olduğu kamu taşınmazlarının etkin ve verimli bir biçimde kullanılmasına imkan veren yada vermesi gereken ve Medeni Kanunla düzenlenmiş bulunan irtifak hakları müessesesini ve kamu taşınmazları üzerinde tesis edilebilecek olan irtifak hakları ile ilgili mevzuatı irdeleyip kamu taşınmazları üstünde verilebilecek irtifak hakları konusunda genel bilgiler vermeye çalışacağız.

II.Tanım

İrtifak hakkı ,tapu siciline tescili gereken sınırlı ayni haklardandır.Sınırlı ayni haklar, sahiplerine mülkiyet hakkının bütün hak ve yetkilerini sağlamazlar. Bu haklar ilişkin bulundukları gayri menkullerde, malikin hak ve yetkilerini hakkın kapsamı ölçüsünde daraltırlar. İrtifak hakkı olumlu ve olumsuz yönleri ile oluşan bir haktır. Olumlu yönüyle eşya açısından gayrimenkul üzerinde bu hakka sahip olana kullanma ve yaralanma yetkisi sağlayan, olumsuz yönüyle yükümlü gayrimenkul malikini, diğer bir kişiye veya başka bir gayri menkul malikine karşı, mülkiyet hakkının verdiği  yetkilerden bazılarını kullanmaktan alıkoyan ve bunların, irtifak hakkına sahip olan kişi tarafından kullanılmasına izni gerektiren, sınırlı bir ayni haktır. Başka bir anlatımla; irtifak hakkı, lehine hak kurulanın neler yapabileceğini, yükümlü tarafında nelere katlanabileceğini belirleyen bir haktır.

Medeni Kanunun 779. maddesinde düzenlenen taşınmaz irtifaklarında da bir taşınmaz yararına olmak üzere başka bir taşınmaza bir sorumluluk yükletilmesi söz konusu olmaktadır. Sorumluluk yüklenen taşınmaz maliki, diğer taşınmaz malikinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalır yahut da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmağa mecbur olur. Taşınmaz irtifak hakkı kurulmuş olursa taşınmazların el değiştirmesinin önemi kalmaz. Kim malik olursa hizmet eden taşınmazdan o yararlanacak veya öbürünün yararlanmasına katlanacaktır. Taşınmaz irtifak hakkı belli bir malik aleyhine veya lehine değil, taşınmaz lehine veya aleyhine olacaktır.

Yukarıda açıkladığımız üzere,taşınmaz irtifak haklarının içeriği olumlu ya da olumsuz olabilir. Olumsuz irtifak hakları, malikin yükümlü taşınmaz üzerinde bazı belirli yetkilerini kullanmasına engel teşkil eder. Bu tür irtifak haklarında taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kapsamındaki eşyayı belirli bir tarzda kullanma yetkisini kullanması, hak sahibi lehine ortadan kaldırılmıştır.

III. Taşınmaz İrtifak Haklarının Kurulması

Kural olarak taşınmaz irtifak haklarının kurulması için resmi senede ve tapu kütüğünde tescile ihtiyaç vardır (MK. md. 770-781). Ayrıca, irtifak hakkı 780. maddeye göre zamanaşımıyla, yolsuz tescil edilmişse on yıl süreyle ve iyi niyeti korumakla kazanılır. Olağanüstü zamanaşımı konusunda ise doktrinde birbirinden farklı iki görüş bulunmaktadır.

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanıma elverişli bir taşınmazda davasız, aralıksız yirmi yıl süreyle irtifak hakkı sahibi sıfatıyla zilyet olan kişi, irtifak hakkının tescilini mahkemeden  talep edebilir.

Diğer bir görüşe göre, olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanımı mümkün değildir çünkü olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının esası tapuda tescil bulunmamasıdır. Oysa, irtifak bir haktır, buna zilyet olmak yalnız tescil bulunmasıyla meydana gelir. Tescil yoksa, zilyetlik hiçbir zaman var olmayacaktır.

Ancak, Medeni Kanunun 780. maddesinin ikinci fıkrasında “İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” denildiğinden, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleşmesi durumunda irtifak hakkının kazanılması gerektiği düşünülmektedir.

Medeni Kanunun 780. maddesinde irtifak hakkının bu yoldan kazanılması için olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli bir yükümlü taşınmaz mal üzerinde, yararlanan taşınmaz mal maliki tarafından yirmi yıl süreyle davasız ve aralıksız olarak  irtifak zilyetliğinin fiilen kullanılması gerekir. Bu süre sonunda irtifak hakkı kazanılmış olacaktır. Bunun için;

1)Tapuya kayıtlı olmayan veya tapu kütüğünde malikinin kim olduğu anlaşılamayan, maliki yirmi yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş olan yükümlü bir taşınmaz mal bulunmalı,

2)Yararlanan taşınmaz maliki bunun üzerinde yirmi yıldan beri davasız ve aralıksız irtifak hakkının konusuna uygun bir fiili kullanmayı sürdürmelidir. İyi niyetli olması gerekmemektedir.

Medeni Kanunun 705. maddesinde öngörülen sicil dışı kazanım hallerinin, irtifak hakları için irdelenmesinde yarar vardır. Maddede geçen sicil dışı kazanım halleri:

Miras,  İşgal, Kamulaştırma, Cebri icra,  Mahkeme ilamları olarak belirtilmiştir.

Medeni Kanunun yukarıda belirtilen 780. maddesinin ikinci cümlesine göre, “İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.” Dolayısıyla, Medeni Kanunun 705. maddesinin ikinci fıkrasında sayılmış olan miras, işgal, cebri icra, mahkeme kararı ve kamulaştırma gibi durumlarda mülkiyet hakkı ile birlikte irtifak hakkı da yararlanan taşınmazın maliki tarafından kazanılmış olur.

III.1. Taşınmaz İrtifak Haklarının Hükümleri

Medeni Kanunun 786. maddesine göre taşınmaz irtifak hakkı sahibi bu hakkını korumak, kullanmak ve ondan faydalanmak için gereken her şeyi yapmaya yetkilidir. Fakat bunu yaparken taşınmaz sahibine en az zarar verecek şekilde davranmalıdır.

  1. maddede irtifak hakkının kapsamının tapu kayıtlarından çıkarılabiliyorsa ona göre saptanacağı, kayıtların yeterli olmaması durumunda hakkın niteliğine, kazanım nedenine, eğer hak uzun süredir iyi niyetle kullanılmakta ise kullanış tarzına göre belirleneceği belirtilmiştir.

4721 sayılı Kanunun “Özel kanun hükümleri ve yerel adet” başlıklı 789. maddesiyle yeni bir düzenleme getirilmiştir. Bu maddeye göre tarla yolu, yaya veya araba geçidi gibi geçit hakları ile hayvan otlatma, hayvan sulama, tarlalara veya arklara su alma hakları ve benzeri hakların kapsamını belirlemede taraflar arasındaki anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel âdet uygulanır.

Ülkemizin yapısına uygun düşecek şekilde, taraflar arasındaki anlaşmanın uzun süreden beri davasız ve iyi niyetli kullanım biçimini de kapsadığı kabul edilerek, “anlaşma veya özel kanun hükümleri, yoksa yerel adet uygulanır.” şeklinde kaleme alınarak bu madde konulmuştur.

Yükümlü taşınmaz malın belli bölümü üzerinde kullanılmak üzere kurulan irtifak hakkının taşınmazın başka bir bölümüne nakledilmesi de istenebilir (MK. md. 791). Ancak, söz konusu maddede, bu değişikliğin yapılabilmesi bir takım şartlara bağlanmıştır. Buna göre yükümlü taşınmaz malın malikinin yararının olması, masrafların karşılanması gerekmektedir.

Medeni Kanunun 792. ve 793. maddelerinde, yüklü ve yararlanan taşınmazlardan birinin taksim edilmesi halinde ne yapılacağı açıklanmıştır. Buna göre yararlanan taşınmaz mal bölünürse kural olarak irtifak hakkı bağımsız hale gelen her parsel yararına devam edecektir. Parsel terimi, mutlaka 3402 sayılı Kadastro Kanunu kapsamında ve anlamındaki “parsel” şeklinde anlaşılmamalıdır. Hukukumuz açısından parsel sözcüğü Tapu Sicil Tüzüğünde (md. 65-68) kullanılmıştır.  Bu nedenle, maddede geçen “parsel” sözcüğünün mutlaka kadastro görmüş bir taşınmazı anlatmadığı, henüz kadastrosu tamamlanmamış yerlerde maddenin öngördüğü anlamdaki bölünmeler sonucu oluşan parçaları da içerdiği unutulmamalıdır.

İrtifak hakkı taşınmazın yalnız bir bölümü yararına kullanılıyorsa yüklü taşınmazın maliki irtifak hakkının diğer bölümlerinden terkinini talep edebilecektir. Bu talep irtifak hakkı sahibine tebliğ edilir, onun bir ay içinde itirazda bulunmaması halinde istenen terkin yapılır. Yükümlü taşınmaz mal bölünürse kural irtifak hakkının her bölüm üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı bir bölüm üzerinde kullanılamıyorsa o bölümün maliki irtifak hakkının terkinini isteyebilir.

III.2. Taşınmaz İrtifak Haklarının Sona Ermesi

Taşınmaz irtifak hakları;

-Sicildeki kaydın terkini, ayrıca yararlanan veya yüklü taşınmazlardan birinin  büsbütün yok olması (MK. md. 783),

-Yararlanan ve yüklü taşınmazların bir kimsenin mülkünde birleşmesi ve hak sahibinin hakkını terkin ettirmesi (Terkin edilmedikçe irtifak hakkı bir ayni hak olarak devam eder) (MK. md. 784),

-Hakkın meydana getirdiği yararların tamamen yok olması ve bu durumda yüklü taşınmaz malikinin hakkın terkinini istemesi (MK. md. 785)

durumlarında sona ermektedir.

IV. Şahsi İrtifak Hakları

Şahsi irtifak hakları da eşya üzerinde kurulan ayni haklardandır. Şahsi deyimi sadece bu gibi irtifak haklarını kazanmak için taşınmaz maliki olmaya gerek olmadığını ifade etmektedir. Şahsi irtifak haklarını üç grupta incelemek mümkündür.

– Devir ve intikalleri asla mümkün olmayanlar,

– Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olanlar,

– Devir ve intikalleri kural olarak mümkün olmayanlar.

IV.1.  Devir ve İntikalleri  Mümkün Olmayan İrtifak Hakları
  1. İntifa Hakkı

İntifa hakkı; belirli bir gerçek veya tüzel kişiye, hakkın konusunu teşkil eden mülkiyeti bir başkasına ait bir eşya üzerinde tam olarak yararlanma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanabilir.

İntifa Hakkına Yönelik Olarak Medeni Kanunda Yer Alan Hükümler

Taşınmaz irtifak haklarından farklı olarak intifa hakkı belirli bir kişi lehine kurulmakta ve kişiye bağlı bir irtifak hakkı söz konusu olmaktadır (MK. md. 794). Dolayısıyla bu hak başkasına devredilememekte, miras yoluyla intikal etmemektedir.

İntifa hakkı, şahsa bağlı irtifak hakları arasında sahibine en geniş yetkileri sağlayan ayni bir haktır.

Malikin, intifa hakkı konusu olan eşya üzerindeki mülkiyet hakkı devam eder. Üzerinde intifa hakkı tesis edilmiş bulunan bir eşyanın maliki, bunun mülkiyetini başkasına devretme hakkına sahiptir.

İntifa hakkı ile yükümlü bir yer satıldığı takdirde, taşınmazın mülkiyeti üzerinde intifa hakkı mevcut olmak üzere yeni malike (alıcıya) intikal eder.

İntifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar ve bir malvarlığı üzerinde kurulabilmektedir. İntifa hakkının ne şekilde tesis edileceği Medeni Kanunun 795. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkı:

1)Taşınır mallarda bunları kullanacak kişiye teslimi (zilyetliğin devri), alacaklarda ise alacağın devri,

2)Taşınmazlarda tapu kütüğüne tescille kurulabilmektedir.

Taşınmazların tamamen yok olması halinde intifa hakkı sona erer (MK. md. 796/1). Ancak, taşınmazın sadece bir kısmı yok olmuş ve kalan kısım hakkın devamı için yeterli ise bu bölüm üzerinde intifa hakkı devam edebilecektir.

Belirli bir süre için kurulan intifa haklarında sürenin tamamlanması üzerine hak sona ermektedir (MK. md. 796/2). Medeni Kanunun 797. maddesinde intifa hakkının; intifa sahibinin ölümüyle ve intifa eden şahıs tüzel kişilik ise tüzel kişiliğin sona ermesiyle ortadan kalkacağı, ayrıca tüzel kişiler lehine tesis edilen intifa hakkının yüz seneden çok olamayacağı belirtilmiştir.

İntifa hakkının son bulması ile intifa hakkı sahibi (intifa hakkı konusu malın zilyedi) malı sahibine geri vermek zorundadır (md. 798).

Kanunun 800. maddesinde intifa hakkı sahibinin sorumluluğu düzenlenmiştir. Hak sahibi zararın meydana gelmesinde kendi kusurunun bulunmadığını kanıtlamadıkça, intifa hakkı konusu olan şeyin yok olmasından veya değerinin azalmasından, şeyin malikine karşı sorumludur. Söz konusu madde ile intifa hakkı sahibi, intifa hakkı konusu maldan yararlanma yetkisini aşarak tükettiği şeyleri tazmin etmekle de sorumlu tutulmuş, ancak normal kullanımdan doğan değer eksilmesinden dolayı tazmin yükümlülüğünde olmayacağı öngörülmüştür.

Medeni Kanunun 801. maddesinde ise intifa hakkı sahibinin hakları düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkı sahibi zorunlu olmadığı halde, intifa konusu mal üzerinde giderler yapmış veya yeni şeyler eklemiş ise intifa hakkının sona ermesinde vekaletsiz iş görmeye ilişkin hükümler gereğince mal sahibinden tazminat isteyebilecektir. Mal sahibinin tazminat ödemekten kaçınması halinde ise intifa hakkın sahibi, malı eski duruma getirmek şartıyla yapmış olduğu eklentileri söküp alabilecektir.

İntifa hakkı sahibi ayrıca, intifa konusunu olduğu gibi korumak, gerekli bakım ve onarımını yapmakla da sorumlu kılınmıştır. İntifa konusu malda önemli bazı işlemlerin yapılmasına gerek görülmesi halinde ise intifa hakkı sahibi, malike haber vermek ve bunların yapılmasına rıza göstermekle de yükümlüdür. Böyle bir durumda mal sahibi gerekli işleri yapmazsa intifa hakkı sahibi, malikin hesabına bunları kendisi yapabilecektir (MK. md. 812).

Medeni Kanunun 813. maddesinde, intifa konusu mala ilişkin koruma giderleri ile vergi ödeme yükümlülükleri konusu da düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkı sahibi tarafından ödenmesi gerekli gider ve vergiler şunlardır:

1-İntifa hakkının konusu olan şeye doğrudan doğruya yüklenen borçlarla bu borçların faizleri,

2-İntifa hakkının konusu olan malın korunması için basit koruma masrafları,

3-İntifa konusunun vergileri (emlak vergisi vb.)

Hazinenin özel mülkiyetinde ve Devletin hüküm ve tasarrufa altında bulunan taşınmaz mallarda intifa hakkının kurulması durumunda, bu tür taşınmaz mallar her türlü vergi, resim ve harçtan muaf olduklarından dolayı Medeni Kanunun 813. maddesinde belirtilen ve intifa hakkı sahibi tarafından ödenmesi gerekli olan vergilerin yukarıda adı geçen taşınmaz mallar için söz konusu olmaması ve intifa hakkı sahibinin sorumlu tutulmaması gerekmektedir.

İntifa hakkı sahibi, intifa konusu olan şeyi malikin yararına olmak üzere yangına ve başka tehlikelere karşı sigorta ettirmekle ve intifa hakkının devamı süresince de sigorta primlerini ödemekle yükümlüdür (MK. md. 815).

Mal sahibi, intifa konusu olan şeyin hukuka aykırı ve niteliği ile bağdaşmayacak şekilde kullanılmasına engel olma hakkına sahiptir (MK. md. 807).

İntifa hakkı sahibi, intifa edilen taşınmaz malın tahsis ediliş amacını malike önemli bir zarar verecek şekilde değiştiremez. Özellikle intifa hakkı bulunan şeyin ne şeklini değiştirebilir ne de onu esaslı bir şekilde onarabilir. Taşınmazın tahsis edilmiş olduğu amaçla esaslı onarımı gerektirmeyen hallerde bile malike haber vermeksizin taş, kireç, mermer, tuğla ocakları ile benzerlerini açamayacağı gibi, buna benzer bir üretimde de bulunamaz (MK. md. 817).

Medeni Kanunun 818. maddesinde ormanlar üzerinde intifa hakkı düzenlenmiştir.Kanunun ilgili maddesine göre bir ormanda kullanma hakkına sahip olan kimse, ormandan özel kanun hükümlerine uygun bir işletme planı çerçevesinde yararlanabilir. Bu yeni düzenlemeyle özel kanun hükümlerine gönderme yapılmıştır. Malik ile intifa hakkı sahibi, ormanın işletme düzeni meydana getirilirken kendi haklarının gözetilmesini isteyebilirler.

  1. Oturma Hakkı

Oturma hakkı aslında intifa hakkının özel bir şekli olup bir binada veya onun bir bölümünde konut olarak yararlanma hakkıdır. Tapu memuru tarafından düzenlenen senet ve tapuya tescil ile doğar (MK. md. 823). Bu hak da başkasına devredilemez ve mirasçılara intikal etmez.

Oturma hakkını kiradan ayıran önemli neden ise kira sözleşmesinin şahsi bir hak oluşuna karşılık oturma hakkının ayni bir hak oluşu ve böylece konut ihtiyacını güvenli bir şekilde sağlamasıdır çünkü, sükna hakkı ayni bir hak olarak ilişkin bulunduğu taşınmazı kazanan herkese karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle, kira sözleşmesi tapuya şerh verilmiş olsa bile ancak şerh süresince taşınmazın maliklerine karşı öne sürülebilir. Buna göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir.

Oturma hakkı sahibinin bu haktan yararlanma karşılığında, bazı mükellefiyetler ile yükümlülükleri de söz konusudur. Oturma hakkı sahibi binanın tamamından tek başına yararlanıyorsa bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakım için gerekli onarım ve yenileme giderlerini yapmakla yükümlüdür. Hak sahibi bu hakkını malik ile birlikte kullanıyorsa bakım ve onarım giderleri malike ait olmaktadır. Ancak, sözleşme ile aksini kararlaştırmak mümkündür.

Devlet İhale Kanununun 74. maddesine istinaden çıkartılan Devlete Ait Taşınmaz Mal Satış, Trampa, Kiraya Verme, Mülkiyetin Gayri Ayni Hak Tesis, Ecri misil ve Tahliye Yönetmeliğinin 72. maddesinde, Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar üzerinde Medeni Kanuna göre 49 yıla kadar irtifak hakkı (oturma hakkı hariç) ile Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat irtifakı kurulabileceği belirtilmiş bulunmaktadır.

  1. 2. Devirve İntikalleri Kural Olarak Mümkün Olan İrtifak Hakları

Bu irtifak hakları şahsi olmakla beraber kural olarak devir ve intikal ettirilebilme özelliğine sahiptirler. Üst hakkı ve kaynak üzenindeki haklar olup aksi kararlaştırılmadıkça başkalarına devredilebilir ve mirasçılara intikal ettirilme özelliğine sahiptirler (MK. md. 826-837).

  1. Üst Hakkı

Medeni Kanunun 726. ve 826. maddelerinde üst hakkı ile ilgili hükümlere yer verilmiştir.

  1. maddede, bir arsanın altında veya üstünde yapılan yahut onunla devamlı bir suretle birleştirilen inşaat ve imalatın tapu siciline irtifak hakkı olarak tescil edilmek üzere başka bir malikin mülkü olabileceği ve bir evin katlarının üst hakkıoluşturulmasına konu olmayacağı belirtilmiştir.

Medeni Kanunun 826. maddesi, “Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer.

Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.” şeklindedir.

Bu hakkın sürekli nitelikte olması için, eski metinde aranan “en az yirmi yıl” süre koşulu “otuz yıla” çıkarılmıştır.

  1. ve 826. maddeler birlikte değerlendirildiğinde üst hakkı; sahibine, kendi mülkiyetinde olmak üzere, başkasına ait bir arsanın üstünde veya altında mevcut inşaat ve imalatta bulunmak veya mevcut inşaat ve imalatı yerinde (olduğu gibi) bırakmak yetkisini veren bir hak olarak tanımlanabilir. Üst hakkı, bir taraftan sahibine yüklü taşınmaz üzerinde sınırlı bir ayni hak sağlarken diğer yandan da yüklü taşınmazdaki inşaat üzerinde de tam bir hak sağlamaktadır.

Medeni Kanunda üst hakkına yönelik yer alan hükümler aşağıdaki şekilde özetlenebilir.

1) Üst hakkının kurulmasına ilişkin olarak Medeni Kanunda özel bir hüküm yer almış olmamakla birlikte bu konuda, taşınmaz irtifak haklarını düzenleyen 780. ve 781. maddelerinin uygulanması mümkündür. Buna göre üst hakkının tesisi için tapu siciline tescili ve bu hakkın kurulmasına ilişkin sözleşmenin de yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla bu hakkın kurulmasına ilişkin sözleşmenin de resmi şekilde (tapu sicil memuru tarafından) yapılması gerekir. Öte yandan ayni bir hak niteliği kazanması, ancak tapu siciline tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

2) Üst hakkı, sahibine başkasına ait bir arsa üzerinde veya altında inşaat ve imalatta bulunmak veya arsada mevcut inşaat ve imalatı yerinde bırakmak yetkisini vermektedir.

3) Üst hakkının kurulmasının hukuki sonucu ise hak sahibinin başkasının arsasına yaptığı inşaat ve imalatın üzerinde mülkiyet hakkı sağlamasıdır. Böylece arazinin mülkiyeti ile arazide (üstünde veya altında) yapılan yapıların mülkiyeti birbirinden ayrılmıştır. Bu durum Medeni Kanunun 718. maddesinde düzenlenen bir arza sahip olmak, onu kullanmakla yararlı olacak derecede altına ve üstüne malik olmayı da kapsar hükmünün bir istisnası olarak karşımıza çıkmaktadır.

4) Bir irtifak hakkı olan üst hakkı da belli sürelerle kurulabilecektir. Arsa üzerine yapılacak yatırımların gerektirdiği harcamaların miktarı, bu hakkın süresinin belirlenmesinde de önemli bir ölçüt olacaktır. Ancak hakkın kapsamı ve niteliği genellikle bu hakkın kullanım süresinin uzunca olmasını gerektirmektedir. Üst hakkı süresinin sözleşme ile belirlenmesi durumunda, Medeni Kanunun 797. maddesi kıyas yolu ile uygulanarak üst hakkının azami yüz yılla sınırlandırıldığının kabulü gerekecektir. Bunun dışında sözleşme ile inşaatın yapımı için de bir süre öngörülmesi mümkündür. Bu süre içinde üst hakkının kullanılmaması, diğer bir ifade ile inşaatın tamamlanmaması üst hakkı sahibinin yüklü taşınmaz üzerindeki ayni hakkını ortadan kaldıracaktır. Bu durum üst hakkı uygulaması suretiyle gerçekleştirilecek inşaatların süresinde tamamlanmasında önemli bir yaptırımdır.

5) Kural olarak üst hakkı başkasına devir ve miras yoluyla da intikal edebilmektedir. Ancak taraflar arasında düzenlenecek sözleşmede bunun aksinin kararlaştırılarak hakkın devrinin veya miras yoluyla intikalinin önlenmesi mümkündür (MK. md. 826/2).

6) Üst hakkı tesisinde, arsa sahibi ile üst hakkı sahibinin hak ve yükümlülükleri konusunda Medeni Kanunda ayrıca bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu durumda yukarıda incelenen irtifak haklarına ilişkin kuralların üst hakkında da kıyas yoluyla uygulanması gerekmektedir.

7) Üst hakkının sona erme nedenleri yasada açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte taşınmaz irtifak haklarının son bulmasını gerektiren nedenler kıyas yoluyla üst hakkının sona ermesinde de kabul edilmektedir. Bunlara örnek olarak; taşınmazın tamamen yok olması ya da kısmen yok olması halinde kalan kısmın hakkın kullanılmasında yeterli olmaması, tarafların anlaşarak hakkı sona erdirmeleri, sözleşmede belirlenen sürenin dolması, sözleşmede üst hakkının mirasçılara intikal etmeyeceği öngörülmüş ise hak sahibinin ölümü, üst hakkının terkinini talep eden tarafın mahkemeden alacağı terkin kararı ve üst hakkı tesis edilmiş bulunan arazinin kamulaştırılması gibi nedenler sayılabilir.

Üst hakkı tesisinin yaygın bir şekilde uygulanması halinde, taşınmaz malikine sağladığı yararlar nedeniyle kamu kesimine düzenli ve sürekli bir kaynak yaratılmasının yanı sıra, toplumsal bakımdan da önemli sosyal ve ekonomik yararlar sağlanabileceği düşünülmektedir.

Üst hakkı, arsa spekülasyonu nedeniyle sağlanan haksız kazançların elde edilmesini önleyecektir. Çünkü üst hakkı sayesinde gerek Hazinenin özel mülkiyetinde gerekse Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kullanılmayan alanlara inşaat yapmak mümkün olabilecek, bu durumda spekülasyonu önleyecek ölçüde arsa üretimi yaparak arsa talebini karşılamak mümkün olabilecektir. Ayrıca, Medeni Kanunun 715. maddesinde belirtilen taşlık, kayalık, dağlık gibi Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler üzerinde inşaat yapma imkanı sağlanarak ekonomik değer yaratılması, Hazineye gelir sağlanması mümkün olabilecektir.

Medeni Kanunun 729. maddesinde yer alan, “Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. ” hükmü gereğince ağaçlar ve ormanlar üzerinde üst hakkı kurulması mümkün değildir. Ancak, Anayasanın 169. maddesinin ikinci fıkrasında ormanların kamu yararı dışında irtifak hakkına konu olamayacakları öngörülmüştür. Bu durumda ormanlar üzerinde bir irtifak türü olan üst hakkı, kamu yararının varlığı halinde kurulabilecektir.

Üst hakkı uygulamasının, hızlı nüfus artışının beraberinde getirdiği ekonomik, sosyal ihtiyaç ve sorunların çözümünde de etkili araçlardan biri olarak kullanılabileceği düşünülmektedir. Barınma, iş yeri, sanayi, eğitim ve kültür hizmeti verecek yapılar ile ulaşım, haberleşme, park, eğlence yerleri ile kanal, kanalizasyon gibi alt yapı tesislerinin genellikle büyük yatırımları gerektiren imalat ve inşaat işleri olması, bunlar için gerekli harcamaların çoğunlukla kent yönetimlerinin mali ve personel gücünü aştığı görülmektedir. Bu sorunların üst hakkı tesisi ile çözümlenmesi mümkündür.

Özellikle ülkemizde kamu malı niteliğindeki araziler üzerinde gecekondu türündeki yapıların büyük oranda bulunması ve bu güne kadar çıkartılan imar affı içeren kanunlarla da konunun henüz tam olarak çözüme kavuşamaması ve bu yerlerin hukuki durumlarının belirsizliği gibi nedenler ile kentlerimizde çarpık yapılaşma oldukça önemli bir sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi yerlerde mülkiyetin korunarak üst hakkı tesis edilmesi ve imar mevzuatına uygun yapıların yaptırılması kentlerimizin görünümünü düzeltecek ve yukarıda bahsedilen arsa spekülasyonunu engelleyecektir.

  1. Kaynak Hakkı

Medeni Kanunun 756. maddesinde; kaynağın arazinin bütünleyici parçası olduğu, mülkiyetinin kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile beraber kazanılacağı, başkasının arazisindeki kaynaktan yararlanmanın irtifak hakkı kurularak tapu siciline kayıt ile mümkün olduğu belirtilerek yer altı sularının bu kapsamda olmadığı ve bunların yararının topluma ait sular olduğu vurgulanmıştır.

Kaynak hakkı, başkasının taşınmazındaki sulardan yararlanma amacıyla kurulan irtifak hakkıdır. Kanunun 837. maddesinde, “Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer.Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.hükmü yer almaktadır.

Buna göre arsa sahibi suyun alınması ve akıtılması için gerekli izni vermeye zorlanabilir. Kaynak hakkı da tıpkı üst hakkı gibi şahsi irtifak hakları arasında düzenlenmiş olup başkasına devredilebilir, miras yoluyla intikal edebilir, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına bağımsız bir hak olanak tescil edilebilir.

  1. Mecra Hakkı

Mecra, kural olarak elektrik, gaz, su gibi akıcı şeylerin nakil ve dağıtımı amacına yönelik teknik tesisatı ifade eder. Söz konusu özelliğe sahip bulunmayan bir teleferik hattı geçirmek için Medeni Kanunun 744. maddesine dayanılamaz. Yani,  komşu  taşınmaz  malikinin  akıcı  nitelik taşımayan şeylerin aktarılmasını amaçlayan mecralar için zorlanması mümkün değildir. Akıcı nitelik taşımayan nesnelerin aktarılması amacına yönelik tesisatlar için sadece genel hükümler (MK. md. 779-793) çerçevesinde mecra hakkı sözleşmesi yapılabilir.

Mecranın biri bağımlı mecra ve diğeri transit mecra olmak üzere iki çeşidi vardır. Medeni Kanun, mecra hakkını komşuluk münasebetlerine ilişkin kuralları (MK. md. 744-746) özel olarak düzenlemiştir. Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz (MK. md. 744/2).

Taşınmaz mülkiyetinin madde yönünden kapsamının belirlenmesinde de mecra hakkına ilişkin bir hüküm vardır. 727. maddesi ”Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır.

Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir  mecra ile  aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.

İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.” şeklindedir.

Yeni düzenlemeyle sınai teşebbüs yerine işletme sözcüğü kullanılmış, mecraların o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılması esası kabul edilmiştir.

İkinci fıkraya göre, komşuluk hukukunun gerektirdiği haller dışında, bir taşınmazın böyle bir mecra ile ayni hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilecektir.

Üçüncü fıkrada yapılan değişiklikle mecranın dışarıdan görüldüğü hallerde, mecra irtifakının ancak noterce düzenlenecek bir sözleşme ile kurulabileceği esası getirilmiştir. Maddede bu irtifakın, taraflar arasında noterce sözleşmenin düzenlenmesiyle değil, bu sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla kurulabileceği esası getirilmiştir. Bunun sonucu olarak taraflar arasında noterce sözleşmenin düzenlenmesine rağmen, mecra kurulmamışsa irtifak hakkı doğmayacaktır.

Mecranın dışarıdan görülmediği hallerde ise, irtifak hakkının tapu kütüğüne tescil ile kurulabileceği esası eski metinde olduğu gibi korunmuş ve tekrar edilmiştir.

Buna karşılık, üst hakkı ve kaynak hakkından farklı olarak doğrudan doğruya mecra hakkına ilişkin ayrıntılı düzenleme getirilmemiştir.

Mecra hakkının kazanılması; tescille kazanma, tescil dışı kazanma ve zamanaşımıyla kazanma açılarından ayrı ayrı ele alınabilir.

Taşınmazı konu alan diğer ayni haklar gibi, mecra hakkının kazanılması da kural olarak tescille gerçekleşir. Bu nedenle, mecra hakkının tescile dayalı şekilde kazanılabilmesi için geçerli bir hukuki nedene istinaden yükümlü taşınmaz malikinin tescil talebinde bulunması ve söz konusu talebi alan tapu memurunun da tescil işlemini yapması gerekir. Mecra hakkının tescille kazanılmasında hukuki neden kural olarak mecra irtifakı sözleşmesidir. Sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlıdır.

Mecra hakkının tescil dışı kazanılması, esas itibariyle Medeni Kanunun 705. maddesinin birinci fıkrasının ikinci cümlesinde sayılan hallerden birinin var olması halinde mümkün olur. Yine şartları bulunmak kaydıyla mecra hakkının olağan (MK. md. 712) ve olağanüstü (MK. md. 713) zamanaşımı yoluyla kazanılması da mümkündür.

Mecra hakkının tescil dışı kazanıldığı son bir durum da mecranın dışarıdan bakıldığı zaman rahatlıkla görülebilecek şekilde toprağın üstünden geçmesidir. Bu kural hem iradi hem de zorunlu (kanuni) mecra hakkı bakımından geçerlidir. Komşuluk hükümlerinden kaynaklanan mecra irtifakından da mecra dışarıdan bakıldığı zaman başka bir taşınmaza tahsis edildiği rahatlıkla görülebilecek biçimde toprağın üstünden geçiyorsa irtifak hakkının tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmez. Sadece mecranın geçirilmesiyle bu hak meydana gelmiş olur. Daha sonra yapılacak bir tescil işlemi açıklayıcı nitelik taşır. Ancak, bu hükmün etkili olabilmesi için daha önce taraflar arasında usulüne uygun bir irtifak sözleşmesinin yapılmış olması şarttır. Dolayısıyla usulüne uygun şekilde bir irtifak hakkı sözleşmesi yapılmadıkça sadece mecranın geçirilmesi, mesela direkler dikilerek elektrik hattı geçirilmesi yeterli olmaz. Buna karşılık mecra toprağın altından geçiyorsa yani dışarıdan bakıldığı zaman görülebilir nitelik taşımıyorsa artık irtifak hakkının geçerli şekilde doğabilmesi için resmi senedin düzenlenmesinden sonra tapu siciline tescil edilmesi zorunludur (MK. md. 727/3).

IV. 3. Kural Olarak Devredilemeyen İrtifak Hakları

Medeni Kanun başlıktaki irtifak haklarını diğer irtifak hakları adı altında toplamaktadır. Taşınmaz irtifak haklarının konusu olan her şey şahsi irtifak haklarının da konusu olabilir ve üst hakkında olduğu gibi başkasına devredilebilir. Taşınmaz irtifakın konusu olan bir husus belli bir kişiye bağlanmakta ve devrine kural olarak izin verilmemektedir. Örneğin; taşınmaz mal aleyhine geçit hakkı gibi. Kanun bu hallere sadece örnek olarak geçit hakkı ve nişan talimi yapma ile spor alanı olarak kullanmak hakkını saymıştır. Buna benzer başka irtifaklarda kurulabilir. Bu gibi yararlanma hakları belli bir kişi lehine kurulabileceği gibi belli bir topluluk (okul idaresi, köy halkı, sendikalar vb.) lehine de kurulabilir. Bunlar kural olarak başkasına devredilemez ve mirasla da intikal etmez.

V. Hazinenin Özel Mülkiyeti ile Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Taşınmaz Mallar Üzerinde Tesis Edilebilecek İrtifak Hakları

Hazine bilindiği gibi genel bütçe ile idare edilen kamu kuruluşlarının taşınır ve taşınmaz malları, hakları alacakları ve borçları açısından devlet tüzel kişiliğinin adıdır. Söz konusu kuruluşların  çeşitli yollarla edindikleri ve tapu sicilinde hazine adına kayıtlı ve niteliği itibarı ile Hazine adına kaydedilebilir taşınmaz mallara da Hazine taşınmaz malı denilmektedir. Hazine maları ile kamu malları çoğu defa birbirleri ile karıştırılmaktadır. Halbuki kamu malı ile; Kamu hizmetlerinin görülmesinde kullanılan veya  toplumun ortak kullanımına, yararlanmasına ayrılan mallar kastedilmektedir. Kamu malları  kendi arasında üç kısma ayrılmaktadır, ki bunlar  Hizmet Malları (Kamu hizmetlerinin görülmesinde kullanılan mallardır.Hastane, karakol, okul vb. gibi) Orta Malları(Kamunun ortak kullanımına açık yerlerdir, meralar, yaylaklar, vb. gibi), Sahipsiz Mallar(Doğal nitelikleri gereği özel mülkiyete konu olmayan ve herhangi bir tahsis kararı olmadan kamunun ortak kullanımına ve yararlanmasına açık olan yerlerdir.)Devletin özel malları ise, kamu hizmetlerinin görülmesine, kamu malları gibi doğrudan doğruya değil de sağladıkları gelirle dolaylı yoldan katkı sağlayan mallardır. Devletin özel malları kamu kurum ve kuruluşlarının tamamının sahip oldukları malları ifade eder. Burada Devlet kavramı geniş anlamıyla kullanılmaktadır. Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar kavramı, Devletin özel malları kavramından daha dar kapsamlıdır.

Devletin özel mallarıyla kamu mallarını ayırt edebilmek konusundaki en önemli ölçüt özel malların bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş olmasıdır. Yani özel mülkiyete tabi bir taşınmaz mal kamu hizmetine tahsis edilirse Devletin özel malı olmaktan çıkar ve kamu malları arasında bulunan hizmet malına dönüşür. Bir hizmet malı da kamu hizmetine tahsisinin kaldırılmasıyla Devletin özel malı haline gelir. Özellikle Devlet anlayışında olagelen değişiklikler ve diğer etkenler sonucu devletin sosyo-ekonomik yaşama müdahale etme gereği artınca kamu harcamalarında görülen artışla birlikte Devletin mal sahibi olma gereksinimi de artmıştır. Bu amaçla Devlet özel mal da edinmektedir. Devletin özel mallarıyla kamu malları farklı hukuki düzenlemelere tabi tutulmuşlardır. Kamunun sahip olduğu özel malların değerlendirilmesi bağlamında, bu malların ekonomiye katılımına izin veren bir takım düzenlemeler bulunmaktadır. Bu düzenlemeler ışığı altında, aşağıda devletin özel mülkiyetinde ve hüküm ve tasarrufu altında bulunan mallar üzerinde kurulabilecek irtifak hakları  ile ilgili olarak genel bilgiler verilmiştir.

İhale Kanunu hükümleri doğrultusunda, kamu taşınmaz malları üzerinde mülkiyetin gayri ayni hak tesis edilebileceği belirtilmektedir. İhale kanununun 74. maddesine istinaden çıkarılan yönetmeliğin 11.12.1996 tarih ve 22844 sayılı Resmi Gazetede yönetmelikle değişik 72. maddesine göre, hazinenin özel mülkiyetinde ve de devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar üzerinde, Medeni Kanuna göre azami 49 yıla kadar (sükna hakkı hariç olmak üzere)irtifak hakkı ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine  göre de kat irtifakı tesis edilebilir. Bu taşınmaz mallar üzerinde, gayri menkul mükellefiyeti ve gayri menkul rehini tesis edilemez. Tesis edilebilecek irtifak haklarını aşağıdaki gibi sıralamak mümkündür: Kamu yararı amaçlı irtifak hakkı tesisi, Turizm amaçlı irtifak hakkı tesisi, Eğitim amaçlı irtifak hakkı tesisi, Sağlık amaçlı irtifak hakkı tesisi,Yatırımları teşvik amaçlı irtifak hakkı tesisi, Fuarcılık ve sergileme amaçlı irtifak hakkı tesisi, Sosyal amaçlı irtifak hakkı tesisi, Kalkınmada öncelikli yörelerde yapılacak sanayi yatırımlarını teşvik amaçlı irtifak hakkı  tesisi, ağaçlandırma ve iskele izinleri olarak belirtile bilinir. Sayılan bu irtifak haklarına ve izinlere  ilişkin olarak kısa bilgiler vereceğiz.

1. Kamu Yararı Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi
Kamu yararı amaçlı irtifak hakları, sadece kamu kurum ve kuruluşları lehine 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre kurulabilmektedir.
2. Turizm Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi

Turizm amaçlı irtifak hakkı 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu ve Kamu Arazisinin Turizm Yatırımlarına Tahsisi hakkında Yönetmelik ile Orman Arazisinin Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre Hazine taşınmaz malları üzeninde kurulabilmektedir.

Atıl durumda bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin  değerlendirilmesi ve ekonomik değer haline getirilebilmesi için irtifak hakkı kurulmasının   önemi üzerinde durulmuştu. Turizm yatırımcılarına yapılacak en önemli  teşvikin tesislerin  kurulacağı yerlerin temin edilmesi olduğu düşünülmektedir. Kıyılar böylelikle atıl durumdan   çıkartılacak, ekonomiye kazandırılacak, Hazine büyük  gelir kaynaklarına sahip olabilecek ve bu gibi yerler idare altına alınarak fuzuli işgalleri önlenebilecektir.

3. Eğitim Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi

625 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu kapsamındaki her derece ve türde okul yapmak isteyen Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişiler lehine Hazine taşınmaz malları üzerinde irtifak hakkı kurulabilmektedir. Ayrıca, kanunla kurulan özel üniversitelere de talepte bulunmaları halinde Hazine taşınmaz malları üzerinde irtifak hakkı tesis edilebilmektedir.

4. Sağlık Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi

2219 sayılı Hususi Hastaneler Kanunu ile 10.01.1983 tarih ve 17924 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Özel Hastaneler Tüzüğüne uygun olarak yapılacak sağlık yatırımları için Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek ve tüzel kişiler lehine Hazine taşınmaz malları üzerinde, sağlık amaçlı irtifak hakkı tesis edilebilmektedir.

5. Sosyal Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi
Kanunla kurulan oda, borsa, birlik ve çeşitli kurumlar ile dernekler, spor kulüpleri, vakıflar ve benzeri kurumlar lehine Hazine taşınmaz malları üzerinde bu kurumların görevleri veya amaçları gereği ihtiyaç duydukları tesisleri gerçekleştirmeleri amacıyla irtifak hakkı kurulabilmektedir.
6. Yatırımları Teşvik Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi

Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre faaliyet gösteren gerçek ve tüzel kişiler lehine, özel kanunlardaki hükümler gereği Hazine taşınmaz malları üzerinde yatırımları teşvik amacıyla irtifak hakkı kurulabilmektedir.

7. Fuarcılık ve Sergileme Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi

Sanayi ve Ticaret Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri hakkında 3143 sayılı Kanunun 12. maddesine dayanılarak yapılacak düzenlemeler çerçevesinde organize edilecek fuar ve sergilerin uluslararası standartlara uygun bir şekilde gerçekleşmesi ve bu amaçla hizmet verecek yatırımlar için irtifak hakkı tesis edilebilmektedir.

8. Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımları Teşvik Amaçlı İrtifak Hakkı Tesisi

Kalkınmada öncelikli yörelerde yapılacak sanayi yatırımları için Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmaz mallar üzerinde gerçek ve tüzel kişiler lehine irtifak hakkı kurulabilmektedir.

  1. Ağaçlandırma İzinleri

31.08.1956 gün ve 6831 sayılı Orman Kanunu ile 26.06.1994 tarihli ve 21972 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Ağaçlandırma Yönetmeliği uyarınca Hazine taşınmaz malları üzerinde ağaçlandırma yapmak isteyen gerçek ve tüzel kişilere Çevre ve Orman Bakanlığı’nca uygun görülecek uygulama projelerine istinaden 10 yıl süreyle ağaçlandırma izni verilebmektedir. İzin süresi içinde yapılacak kontrollerde, arazinin projesine uygun ağaçlandırıldığı saptandığı takdirde, izin süresi ağacın kesim yaşı dikkate alınarak uzatılmaktadır. İzin verilen taşınmaza ait kira bedelleri Çevre ve Orman Bakanlığı Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Genel Müdürlüğünce fidan türleri ve arazi verim sınıfları dikkate alınarak ilk beş yılı % 50 indirimli olmak üzere her yıl yeniden belirlenmektedir.

  1. İskele İzinleri

3621 sayılı Kıyı Kanunu Uygulama Yönetmeliğine uygun olarak ve ilgili kuruluşlardan izin alınmak suretiyle kıyıda iskele, liman, barınak, yanaşma yeri, rıhtım ve benzeri türde tesis yapan yatırımcılara azami 49 yıla kadar kullanma izni verilebilmektedir. İskelelerin kullanımı karşılığında aşağıda belirtildiği şekilde maktu ve nisbi olmak üzere iki tür bedel alınmaktadır.

Maktu bedel; iskelenin, dolgu alanının büyüklüğü dikkate alınarak hesaplanan ve yıllık peşin olarak alınan bedeldir. Maktu bedeller, her üç yılda bir tahmin edilen ilk yıl bedelinin tesbitinde kullanılan kriter gözönünde bulundurularak günün rayicine göre yeniden takdir edilmektedir. Bedel takdirinin yapılmadığı ara yıllarda maktu bedeller Bakanlıkça belirlenen oranda arttırılarak tahsil edilmektedir.

Nisbi bedel; iskelenin, üçüncü kişi veya kuruluşların mallarının yükleme ve boşaltılmasında kullanılması veya üçüncü kişilere ait gemilere konaklama hizmeti verilmesi halinde, izin sahibinden maktu bedele ilave olarak alınacak bedeldir. Bu bedelin hesabında; izin sahibinin tahsil ettiği yükleme, boşaltma, konaklama ücretinin %15’i esas alınır. %15 oranı esas alınarak hesaplanan nisbi bedel o bölgede Denizcilik Müsteşarlığı’nın belirlediği kamu limanında aynı yükün yükleme veya boşaltılması ile gemilerin konaklaması sırasında alınmakta olan ücretin %75’inden az olması halinde, %15 payın hesabında kamu limanınca alınan ücretin %75’i esas alınır. Her aya ait nisbi bedeller tutarı takip eden ayın 20’nci günü akşamına kadar ilgili Saymanlığa yatırılmaktadır.

 

Hazine Taşınmazları Üzerinde Tesis Edilen İrtifak Hakkı Bedellerinin Tespiti

Kamu yararı amaçlı irtifak haklarında irtifak hakkı bedeli, Kamulaştırma Kanununun 30. maddesine göre belirlenmektedir.

Eğitim, sağlık, sosyal, yatırımları teşvik, fuarcılık ve sergileme amaçlı irtifak hakkı tesisinde tahmin edilen bedel, Hazine taşınmaz malı üzerinde yapılması öngörülen proje tutarının %05’i üzerinden hesaplanmaktadır. Tespit edilen bu bedel, emlak vergisi asgari metrekare vergi değerleri esas alınarak hesaplanan değerin %1’inden az olamaz. Sosyal amaçlı irtifak haklarında yukarıdaki oranlar %50 indirimli hesaplanmaktadır.

Turizm amaçlı irtifak hakkı tesisinde bedel, Kamu Arazilerinin Tahsisi hakkında Yönetmelik hükümlerine göre Kültür ve Turizm Bakanlığınca belirlenmektedir.

Turizm alan ve merkezleri dışında kalan Devlet ormanlarında, turizm yatırımları için tesis edilecek irtifak hakkı bedeli Çevre ve Orman Bakanlığınca, Orman Arazisinin Tahsisi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre belirlenmektedir.

İrtifak Hakkı İhale Prosedürü

İrtifak hakkı tesisi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun 51. maddesinin (g) bendine istinaden pazarlık usulü ile yapılmaktadır.

İrtifak hakkı kurulurken; taşınmaz malın tapu kaydı, irtifak hakkının süresi, hak lehtarı, irtifak hakkının konusu, inşaat yapılacak ise süre ve şartların irtifak hakkının bedeli, teminat, irtifak hakkının sona ermesi ve iptal şartları ile kurulabilecek irtifak hakkına ilişkin diğer özel şartlar gösterilir.

İrtifak hakkı kurulmasının uygun görüldüğüne dair defterdarlıklara talimat verilmesini    müteakip ilgiliye tebligat yapılır. Yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde ilk yıl bedeli ve alınması öngörülmüş ise kesin teminat yatırılarak irtifak hakkı tesisi taahhütnamesi hak lehtarı ve idarenin katılması ile tapuda resmi senet düzenlenmektedir.

İrtifak Hakkı Bedellerinin Tahsili ve Hasılattan Pay Alınması

Yönetmeliğin 75. maddesinde; ilk yıldan sonraki yıllara ait irtifak hakkı bedellerinin Devlet İstatistik Enstitüsü Toptan Eşya Fiyat Endeksinde meydana gelen artış oranının bir önceki yıl kullanım bedellerine ilavesi suretiyle belirlenecek bedel üzerinden tahsil edileceği, ancak özel mevzuatı bulunan irtifak hakkı tesislerinde özel mevzuat hükümlerinin saklı tutulacağı belirtilmiştir.

Hazine taşınmaz malları üzerinde eğitim ve sağlık ile fuarcılık ve sergileme amaçlarıyla kurulan irtifak haklarına konu olan tesislerin yıllık hasılatı üzerinden %01 oranında pay alınmaktadır. Tesislerin işletmeciliğini kiraya verenlerin elde ettikleri kira geliri, kiracıların ise işletme hasılatı üzerinden hesaplanmaktadır.

Sosyal amaçlı irtifak haklarında Hazine taşınmaz malı üzerinde Maliye Bakanlığından izin alınmak suretiyle büfe, kantin, kafeterya ve benzeri birimlerin kurulması ve bu birimlerin hak lehtarına gelir sağlamak amacıyla üçüncü kişi ve kuruluşlara kiraya verilmesi halinde, hak lehtarı brüt karının %25’ini ayrıca Hazineye ödemekle yükümdür. Kira payları hak lehtarı ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye göre kira bedellerinin hak lehtarına ödenmesi gereken ayı takip eden ayın 20. günü akşamına kadar ilgili saymanlığa yatırılması gerekmektedir.

Kalkınmada öncelikli yörelerde kurulabilecek eğitim, sağlık ve sosyal amaçlı irtifak haklarında yukarıda yer alan esaslara göre belirlenen maktu irtifak hakkı bedelleri, hasılat payları ile artış oranları Bakanlıkça %50 indirimli olarak tespit edilebilmektedir. Bu yörelerdeki sanayi yatırımlarının irtifak hakkı bedelleri ile artış oranları yönetmelik hükümlerine bağlı kalınmaksızın Bakanlıkça belirlenebilmektedir.

  1. Sonuç

Sürekli olarak kaynak sıkıntısı çeken ülkemizde kamu taşınmaz mallarının verimli ve optimal bir biçimde kullanılması, kaynak sorununun çözümünde önemli bir argüman olarak ortaya çıkmaktadır. Kamu taşınmazları üzerinde irtifak hakkı tesisi mevcut kamu kaynaklarının rantabl şekilde kullanılmasına güzel bir örnek teşkil etmektedir. İhale Kanununun 74. maddesine istinaden çıkarılan yönetmelik hükümleri doğrultusunda kamu taşınmazları üzerinde tesis edilen irtifak haklarının, tesis amacına uygun olarak kullanılması; tesis aşamasında da gerek Medeni Kanunun ve gerekse Tapu Sicil Tüzüğü Hükümlerinin eksiksiz yerine getirilmesi irtifak hakkı tesisinden sonra ortaya çıkabilecek ihtilafların önüne geçilmesini sağlayacaktır.

Ülkemizde refah seviyesinin gelişmiş ülkeler düzeyine ulaşmasının temini açısından yeni kaynakların oluşturulması, mevcut kaynaklarında en rantabıl şekilde kullanılmasının gerektiği genel kabul gören bir olgudur. Kamu taşınmazlarının irtifak hakkı tesisi suretiyle değerlendirilmesi, bütçe açıklarının azalmasına enflasyon oranının daha da düşük seviyelere gerilemesine  ve toplum refahının artmasına sebep olacak, ülkemiz insanının müreffeh bir yaşam tarzına kavuşmasına yardımcı olacaktır.

 

 

 

 

Yararlanılan Kaynaklar

  1. Hazine Malları, Salahaddin Kardeş, Ankara 1999
  2. Mevzuatımızda Gayrimenkul Hükümleri, Galip Esmer, Ankara 1990
  3. Medeni Kanun,

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir